多城地块“调规”后再入市，趋势将延续

       今年以来，地块“调规”再入市的趋势正在多城土地市场蔓延。

　　据广州市规划和自然资源局8月21日消息，广州市黄埔区拟开展新化快速路以西、金洲南路以北地块（AP0801规划管理单元），深井社区金洲大道以南地块（AP0802规划管理单元）控制性详细规划修改，将进行新增产业用地、完善区域配套、新增商住混合地块等调整，目前已启动公开征询意见工作。

　　8月18日，宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得宁波市江北区一宗地块，值得一提的是，该地块也是一宗经过收储、调规后再入市的地块。此前，该地块曾于2022年6月由宁波城投以30.3亿元底价竞得。今年6月，该地块以18.17亿元被收储，进行调规后于7月重新挂牌出让。重新挂牌后，地块不仅调整了起拍价，还优化了开发指标，如将部分商住地块改为纯宅地、降低容积率与限高，并取消原规划的幼儿园，更贴合当前开发需求。

　　业内人士指出，这一现象的背后，是前些年土地出让量大、地方城投托底现象严重，导致不少城市土地库存规模较大，且部分地块规划条件已不适应新形势。

　　而土地“调规”不仅成为盘活存量土地的有效手段，也促进了土地供应从“量”到“质”的转变升级。

　　多城地块“调规”后重启出让

　　除上述地块外，近期已有多座城市的地块通过“调规”重启出让，且部分地块引发房企积极参拍。

　　8月15日，华润&招商联合体以86.4亿元总价竞得了深圳宝安区A002-0108地块，溢价率35%。实际上，该地块为原计划于今年4月30日出让的宝中西组团南街坊地块A002-0060宗地，原起始价为86.27亿元。由于在竞买保证金截止后仍无房企报名，随后宣布中止出让。

　　今年7月，该地块重新挂牌，容积率从5.7降至3.4，且住宅占规定建筑面积比例提升至近90%；大幅降低商业用地配比，起拍价格也降至64.09亿元。整体来看，地块调规后开发门槛明显降低，对房企吸引力增强。

　　就在不久前，深圳龙华区也有一宗地块“调规”后再出让。8月8日，深业联合体以17.89亿元总价摘牌龙华上塘A815-0037宗地，溢价率约15.12%。该地块原为上塘医院（01-13）地块预留用地，今年4月19日深圳规划局通过规划调整为居住用地。

　　8月12日，苏州工业园区发布2025年第四批次局部地块控规及调整公示，月亮湾及湖东各新增1宗住宅用地，而两宗地块均由商办混合用地调整为了二类城镇住宅用地。

　　稍早之前，广州市规划和自然资源局7月末将南沙区南沙街道市民广场北地块、金洲地铁站东北侧地块两宗商业用地调整为商住用地。

　　7月23日，赣州市蓉江新区多宗地块的规划也进行了调整，调整同样涉及“商改住”。

　　土地“调规”趋势将延续

　　由于当前楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资意愿大幅减弱。据克而瑞数据，截至2025年7月，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账。

　　在此背景之下，房企拿地愈发谨慎，只聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。而地块“调规”这一举措，正符合当下市场趋势。

　　通过减少商业用地比例、降低容积率等调整方式，地块的开发价值与市场吸引力得以提升，同时有效降低了房企的开发强度与资金压力，进而推动房企拿地意愿回升。

　　58安居客研究院院长张波表示，城市供地策略不断优化，调规后的地块更符合市场需求，高品质住宅供应增加，以“好房子”为导向，改善供应结构，满足改善性需求。这也有利于促进房企拿地信心的恢复，提升房企参拍积极性。同时地块开发门槛降低，能让更多房企参与开发，提升市场活跃度。

　　而多地推进地块“调规”的背后，也有明确的政策支持作为支撑。2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。

　　业内普遍认为，未来一段时间内，土地“调规”仍将是各地优化土地资源配置、激活土地市场活力、缓解房企开发压力的重要手段，这一趋势将持续延续。