现房销售细则落地 十堰领跑三四线城市

       十堰成为首个落实现房销售新政的三四线城市，也是全国第9个出台实施细则的城市。

　　10月21日，十堰市住房和城市更新局、十堰市自然资源和城乡建设局、国家金融监督管理总局十堰监管分局，联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

　　十堰细则大方向与多数已出台细则城市一致，但也给出多项具备地方特点的细则安排，包括续建项目单列，对过渡项目安排更为细化；新出让项目未明确预售形象要求，强调“优先选择现房销售”；土地供给取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园等。

　　机构认为，十堰作为首个出台细则的三四线城市，给予政策更大灵活空间，也为更多能级较低的城市提供参考借鉴。

　　续建项目单列

　　在“新老划断”这个企业最关心的问题上，十堰将8月28日（含）前的项目划分为存量、续建、在途、历史遗留四档分类施策，较已出台细则的城市更为细分。

　　其中“续建项目”指8月28日前部分取得建设工程规划许可证、尚未办理预售许可的项目，在县（市、区）政府确保按时建成交付、加强预售资金监管的前提下，预售管理、资金监管、审批验收、个人信贷等政策全部按原规定执行。

　　相比，北京、上海、广州、武汉等城市均明确，已取得（含部分取得）工规证的项目，预售条件、预售资金监管按原政策执行，但未设前置条件，也未提及个人信贷。十堰不仅对续建项目加设“政府确保交付、加强资金监管”两道门槛，也是目前唯一明确个人信贷政策可按原政策执行的城市。这意味着这类项目的按揭放款时点，可以早于新政要求的“竣工备案后”。

　　全部优先现房销售

　　值得注意的是，对于在途项目（已拿地未取得建设工程规划许可证），十堰明确要求，优先选择现房销售；继续申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，报市级房地产主管部门备案后，2027年底前可按原预售政策申请预售。

　　机构认为，把中央文件针对新出让土地的“优先现房销售”前移到在途项目，十堰对存量项目转向现房的倾向，在已出台细则的城市中更为明显。

　　对8月28日后新出让土地的商品住房项目，十堰仅表述为“优先选择现房销售，严格落实现房销售备案、定金监管、交房即交证等全链条管控要求”，未再单列预售形象进度要求。而北京、深圳、武汉、宁波等城市均在细则中明确“实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶”。

　　这表明十堰新出让项目，将更大概率直接执行现房销售。

　　对于实行现房销售的项目，十堰细则要求，房企在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订定金合同，定金不得高于购房总价款的5%，由购房人直接交存至住房资金监管机构账户，监管期间不得使用；房屋具备交付条件后解除监管。房企违约不能按期交房的，购房人有权按约定解除定金合同，房企返还定金并承担违约责任。

　　下调公建配套配建要求

　　在土地端，十堰细则明确，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，土地出让价款30日内缴纳不低于50%，余款可延长至合同签订之日起两年内付清，且不计利息。这与北京“一次性两年”的模式一致。

　　在公建配套方面，十堰细则明确，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，规划条件按新政策执行：取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平方米的，可不配建幼儿园。

　　在目前已出台细则的城市中，十堰是唯一制定下调公建配套配建要求条款的城市，其余城市的土地供应条款集中在价款分期、带方案出让、净地标准、分户抵押等资金与权属维度，未触及配建义务。该公共配建减少将有利于改善项目货值结构，也能够有效降低房企开发成本。

　　支持分期竣备

　　十堰细则还支持分期分批竣工验收备案，项目分期取得施工许可证后，在保障工程质量、消防安全、水电气功能独立完备的前提下，允许分期组织联合验收，实现合规销售交付。这与广州“分期分栋竣备”、武汉“按最小单元竣备”思路一致。

　　此外，十堰细则明确，土地出让价款缴纳50%后即可交地并办理不动产预告登记，推行“拿地即开工”；推广合同网签备案与不动产预告登记一体办理，推动“交房即交证”。融资端同样推行主办银行制度，并明确开发公司以分户土地使用权集合设定抵押申请开发贷，具体办法另行制定。