明年着力稳定房地产市场 中央部署楼市供给侧改革

　　房地产历来关系经济发展、关系经济安全，也关系人民群众切身利益，2026年即将到来，房地产市场走向备受关注。

　　12月10日至11日召开的中央经济工作会议，在提到明年经济工作要抓好的重点任务时，围绕房地产发展作出了多个方向的重要部署。

　　会议对于房地产工作的表述是：“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。”

　　这些表述，体现了房地产市场供给侧结构重塑的路线图已经成型，为处于回稳关键时期的房地产市场指明了政策路径，也释放出“稳预期、促转型、防风险”的清晰信号。

　　新供给 新需求 新平衡

　　房地产市场依然是当前宏观经济的一个重要发展因素，做好房地产稳定工作对于推动经济向好发展、维护人民群众切身利益至关重要。

　　这次会议提出房地产要“控增量、去库存、优供给”，是对房地产市场供求关系发生重大变化的新部署，也是对城市发展模式已从大规模增量扩张为主转向以存量提质增效为主作出的适应要求，这是一个重要转变。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，会议提到“去库存”，说明去库存重回政策重心。

　　国家统计局发布的最新数据显示，10月末全国商品房待售面积是75606万平方米，比9月末减少了322万平方米，今年以来连续8个月减少。不过，同比却增长了3.3%，去库存压力仍存。

　　对于优供给，李宇嘉认为，新市民、人才等群体对保租房的需求增加，初创人群对租住和办公融合的空间需求增加，灵活就业者需要午餐、充电、歇息的场所需求增加，但供给缺口大，迫切需要盘活存量来解决这类需求。

　　“过去，囿于资金来源、资金平衡、对象选择等因素，类似的项目落地比较少，预计2026年这类项目在资金上将有所突破，项目也会明显增加。”李宇嘉分析称。

　　接下来，要稳定房地产市场，推动房地产高质量发展，就需要以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，转移人口市民化以及城市更新等情况和部署，都将形成房地产新的供需增长点和平衡点。

　　收购 盘活 化风险

　　对于存量商品房工作，去年中央经济工作会议的表述是“推进处置存量商品房工作”，今年的表述为“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这预示着2026年各个城市将加大收购存量商品房的力度。

　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰认为，“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”是本次中央经济工作会议对房地产部署的最大新意，也是真正的制度性突破，有力消除了过去两三年在保障性住房路线不够清晰明确而给市场造成的困惑困扰，这个政策的确立将带来“恢复行业动能－提升社会民生－消弭市场风险”的“三赢效应”。

　　今年11月份以来，全国多个城市密集推出新一轮存量商品房收储计划。除了杭州，广州也再次发布房源征集通告，进一步加大收购存量商品房用作保障性住房的力度，明确收购房源建筑面积原则上在90平方米以下且优先选取整栋或独立单元未售楼栋项目。青岛市则表示，将继续深化和完善存量商品房收购用作保障性住房的创新模式，坚持“以需定购”原则，持续优化政策体系，扩大收购范围和规模，强化项目后续管理与服务，探索建立房地产发展新模式。

　　据不完全统计，超过60个城市表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超32个城市发布征集公告。

　　对于地方政府十分关心的收储资金支持问题，有分析人士建议，尽管财政部提出用专项债券收储存量商品房，但专项债券额度有限，且需优先用于存量土地，导致收购存量商品房资金不足，明年确保长期、稳定的收储资金来源，是这项政策能够很好推进的关键。

　　收储存量商品房和化解房地产风险密切相关。对于化解风险，最受市场关切的是，今年中央经济工作会议提出“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”。对比2024年12月中央经济工作会议，当时的表述是“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”。同样是化解风险，去年表述是“有效防范”，今年是“积极稳妥”，这对于后续化解一些企业的债务问题，将会突出市场化和法治化的“稳妥”处理策略。

　　李宇嘉也认为，短期内防风险仍是房地产的重点任务。“当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。”

　　公积金对接“好房子”

　　这次会议还提出，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。在中央经济工作会议中，对住房公积金的内容鲜有提及，这次将深化住房公积金制度改革写入其中，无疑是住房公积金领域的一项重要内容。

　　2025年，各地已开展了一系列住房公积金改革举措，进一步发挥了公积金在解决住房需求和稳住楼市中的作用，住房公积金的提取使用范围进一步拓展。很多城市支持租房提取公积金，支持公积金用于支付购房首付款，部分地区还允许提取公积金用于加装或更新电梯。

　　住房公积金作为普惠金融的核心载体，明年会成为改革的一个重要发力点，将更加注重激活民生金融资源、支持合理住房消费。

　　“当前住房公积金制度面临一些现实限制，比如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。”李宇嘉认为，住房公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及房地产新模式的转型。

　　值得关注的是，这次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”并列放在一起，这也意味着后续在住房公积金的使用上，将向购买“好房子”倾斜，政策会进一步完善和扩大支持力度。

　　东吴证券首席经济学家芦哲建议，住房公积金制度改革有3个方向：一是提升统筹层级与异地互认，打破公积金的属地化管理壁垒，实现“钱随人走”，支持新市民、青年人在都市圈内的跨城购房需求，解决资金闲置与短缺并存的区域错配问题。二是拓展使用场景与降低门槛，如加大对租房、老旧小区改造、加装电梯等提取的支持力度。三是构建差异化信贷激励，紧扣会议提出的“好房子”建设，对购买高品质、绿色低碳住宅的缴存人提供更高的贷款额度或更优惠的利率，以此引导市场供给侧的品质升级。

　　这次会议再提到降准降息，这也是房地产行业最关心的政策动向，随着货币政策适度宽松和财政政策更加积极，也会对房地产市场带来直接或者间接的效应，这对住房交易活跃和楼市预期修复，将大有裨益。