中央刺激楼市为两目的，房价何时能见底

      政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。

　　央行、住建部与银监会政策是，重点支持改善性住房贷款需求，对于商业贷款的二套房，首付比例降至40%；对于公积金贷款的二套房，首付比例降到30%。财政部政策是，购买2年及以上非普通住房对外销售的，按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税；2年及以上普通住房对外销售的，免征营业税。

　　一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策，中央政府意在刺激房地产消费需求，进而带动房地产投资和土地销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求，显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在，试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的，一是稳增长，二是有助化解地方债务困境。

　　在整体经济下行趋势背景下，拉动房地产需求，是政府管理总需求最简单的办法。去年以来，各地纷纷放弃限购限贷政策，通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然销售状况有所改变，但市场活跃状况难以持续，国家统计局最新的2月房地产数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，新房和二手房价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。与上月相比，新房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。

　　从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素，但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。

　　这个事实反映出这样的逻辑，一是流动人口影响一、二线房地产销售，二是房地产需求主要是消费性需求，而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择，即支持消费性住房需求，包括支持改善性住房需求。

　　显然，3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好，因而短期内市场或有所活跃，但由于房价下跌，也会对消费者心理产生影响，因为改善性需求对价格相对敏感。当然，从政府调控角度看，放松对房地产市场管制，是一件好事情，让房地产最终回归市场规律，这是必然的趋势。

　　不过切不可认为，房地产政策出现转向，房地产市场就会触底反弹。

　　目前政策仍属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策目的在于抑制房价涨速过快，避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快去库存速度，进而带动房地产投资。今年1-2月，全部房地产投资增速为10.4%，与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比，下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%，显示开发商不看好后市。

　　由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，房地产投资性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，股市与房地产的跷跷板特点更为突出，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。

　　影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在房地产税预期下，改善性住房需求者可能出现既买新房，又卖旧房的行为模式。

　　以去库存，促投资为目的的房地产新政，只能对消费性需求带来短期利好，并不会带来房地产市场的反转。而从房地产新政的药方看，政府对房地产周期的认识是清楚的，因而目前出台的政策，只是稳增长的权宜之计。

　　还是那就话，房地产市场不出清，经济就不会见底，只有政策用尽了，房价才有见底可能。