中国房产业协会发布<2012全年房地产市场研究报告>
2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响较大。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。一些城市商业地产阶段性过量和一些三、四线城市商品住房去化压力大的问题值得关注。建议地方政府要抓紧组织编制住房发展规划和房地产业发展规划，包括商业网点的布局规划，以引导房地产业的持续健康发展。
70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。我们报告中既引用了国家统计局发布的70个大中城市12月份的房价变化情况，又根据2012年全年商品销售面积和销售金额的数据测算了全年商品房和住宅的销售均价，结果是：全国全年房价涨幅与GDP大体相当，但低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
对于2012年房地产市场中需关注的问题，主要是前面已经谈到过的三个方面：一是一些城市房价上涨压力仍然存在；二是土地购置面积和房屋新开工面积的减少；三是一些城市商业地产阶段性过量和一些三、四线城市商品住房去化压力较大。
2012年房地产市场的另一个特点是，中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房地产金融的创新和规模提升。
保障性安居工程得建设与管理是社会各方面高度关注的一个问题。2012年以新开工770多万套，基本建成590多万套的建设业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。
对2013年房地产市场走势的预测，在政策层面，政府肯定坚持房地产调控政策不放松，对房价上涨较快的城市，政府还会采取问责等措施并做好政策预案；我们建议政府要抓紧将现行的调控政策与中长期制度相衔接，在今后更多运用市场和法制手段进行调控。
我们认为2013年房地产市场总体仍会平稳发展，市场环境也好于去年，其主要原因是：
首先是国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连，加快城镇化必需要求房地产保持平稳健康发展。对此，我们同时必须认识到，政府强调的城镇化，是坚持产业带动的城镇化，是坚持城乡统筹发展的城镇化，是坚持以人为本的城镇化，是坚持“走集约、智能、绿色、低碳新型城镇化道路”的城镇化，而不是“人为造城”的城镇化。今后，房地产业是在城镇化中主要发挥基础性、配套性的作用，住房问题是重要的民生问题的定位不会变。
二是中央政府已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。建议有关部门能择时提出相应的政策措施，以引导合理的改善性需求逐步释放。
三是十八大报告明确今后要坚持市场化的改革方向，中央经济工作会议既强调要深入研究深化改革的顶层设计的路线图和时间表，又鼓励大胆探索，允许 “摸着石头过河”。
同时我们也要看到，国内外宏观经济与房地产市场本身仍有一些不确定因素，所以，企业更要理性的分析市场，以谨慎乐观为好。此外，我们还希望企业能结合自身实际，认真研究市场布局、业态选择和融资的问题；同时要在转型发展、精细化管理、品牌化经营、规范化服务方面做好文章，为实现百姓的住有所居和行业的持续健康发展做出贡献。
房地产市场报告我们首次正式发布，有不当和不完善之处，欢迎各位指正。
谢谢大家！
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