报告｜6月土地市场热度持续攀升

      土地市场供需两端迎来显著回升，核心城市优质宅地集中入市，土拍热度持续攀升。

　　克而瑞报告显示，6月重点50城土地供应建面1194.52万平方米，同比下降8.6%、环比增长31.33%；土地成交建面1183.83万平方米，同比下降27.63%、环比增长129.59%；平均溢价率升至23.06%的高位水平。

　　包括深圳、广州、杭州等核心城市在内的多宗高价值地块以高溢价成交，优质地块成为拉动市场热度回升的核心动力。

　　供需两端同步回升

　　土地供应方面，6月重点50城土地供应规模延续3月以来的稳步回升态势。单月累计地块137宗，总供应土地建面达到1194.52万平方米，同比下降8.6%、环比增长31.33%。

　　成交方面，重点50城土地成交规模显著回升。根据报告，6月成交总建面约1183.83万平方米，同比下降27.63%、环比增长129.59%；成交总价约1204.07亿元，同比下降24.95%、环比增长87.30%；成交均价约10171元/平方米，同比增长3.71%、环比下降18.42%。

　　报告指出，成交均价环比回落主要受二线城市成交占比大幅提升的结构性影响。当月重庆、杭州、成都、南京、武汉、西安六个二线城市成交建面均在80万平方米以上，合计占比超总成交的五成。

　　具体到城市表现，重庆以145.2万平方米的成交建面处于领先。其次是杭州、成都、南京、武汉、西安，这几个城市成交建面均超过80万平方米。

　　杭州、深圳和上海三个城市的成交总价均突破100亿元，分别达217.7亿元、198.1亿元和125.7亿元，成为拉动总价规模的核心力量。

　　成交均价方面，深圳、上海、北京、厦门、杭州、广州位居前六，均超过20000元/平方米，核心城市优质地块价值凸显。其中，深圳成交均价高达94591.6元/平方米，断层领先。

　　溢价率持续走高

　　从土拍热度来看，50城土地平均溢价率继续走高，核心城市多宗优质宅地均以高溢价成交，市场拿地信心持续修复。

　　报告显示，6月土拍平均溢价率攀升至23.06%的高位水平，部分核心城市多宗优质地块溢价成交。

　　其中，深圳南山区T204-0153地块溢价率高达150.74%，T201-0233地块溢价率达114.29%，A002-0113地块溢价率达99.05%，杭州永久河单元地块溢价率达79.03%。

　　核心城市优质地块竞争激烈，使得市场热度显著回升。整体看，高溢价地块集中在一线和核心二线城市，房企对确定性强的优质资产争夺意愿强烈。

　　从土地流拍率来看，出现小幅上升，为4.38%。流拍地块主要分布在三四线城市，核心城市优质地块几乎全部顺利成交，市场分化格局延续。

　　报告分析称，虽然这一数据是今年以来的月度新高，但仍处于房地产深度调整以来的低位水平。土地市场整体去化压力较小，房企拿地信心稳步修复。

　　土拍热度高度集中于核心城市

　　从总价、单价、溢价率三个维度综合来看，6月土地市场的热度高度集中于一线及核心二线城市的优质宅地，“强者恒强”格局持续深化。

　　根据报告，总价TOP10方面，10宗地块成交总价均超过16亿元，其中深圳、杭州各占3宗，上海占2宗，厦门、成都各1宗。深圳A002-0113地块以105.1亿元居首。10宗地块中8宗溢价成交，整体热度显著。

　　单价TOP10方面，深圳独占前三席，楼面价均超过8.7万元/平方米，其中T204-0153地块以108680元/平方米的楼面价登顶，T201-0233地块和A002-0113地块分别以95918元/平方米和87924元/平方米紧随其后；上海静安区地块（81665元/平方米）、广州琶洲中二区地块（60706元/平方米）、北京丰台桥南地块（56677元/平方米）分列第四至六位，核心一线城市优质地块价值持续被市场重估。

　　溢价率TOP10方面，深圳三宗地块包揽前三，溢价率分别达150.74%、114.29%和99.05%。杭州三宗地块紧随其后（溢价率79.03%至61.51%不等），广州2宗地块上榜，西宁、长沙各有一宗上榜。

　　报告指出，单价最高的深圳三宗地块同时也是溢价率最高的三宗，表明真正的核心优质资产即使在较高起始价基础上仍能引发激烈争夺，房企对确定性强的优质地块竞拍意愿较强“不计成本”抢占的态势明显。

　　结构性分化或将延续

　　整体来看，土地市场热度修复具有明显的结构性特征，高溢价、高总价、高单价地块全部集中在一线和强二线城市，三、四线城市流拍率抬头、供地规模偏低，市场并非全面回暖。

　　报告称，当前土地市场的热度主要由供给端“提质缩量”策略支撑。各地持续推出配套成熟、去化确定性强的核心地块，有效降低了房企的拿地风险预期，从而激发了其加仓意愿。同时，经过近两年的行业调整，头部房企在核心城市补库存需求逐步释放，进一步支撑了优质地块的成交热度。

　　展望后市，报告认为核心城市土地市场热度有望维持，但需关注三个变量。一是，供地节奏的持续性，若下半年优质地块供给减少，市场热度或将随之回落；二是，房企资金面恢复程度，当前高溢价成交仍集中于少数头部房企尤其是国央企，中小房企参与度有限；三是，三四线城市土地市场仍面临较大去化压力，市场分化格局预计将贯穿全年。