房屋公摊玄机知多少？

　　很多购房者虽然知道公摊一词,但对公摊相关的知识却不很清楚，购房者应对自己所购买房子的公摊有一定了解，而不能一味地听从开发商的宣传。如今很多购房者对公摊的认识度不够,简单来说,公摊面积越小,意味着购房者实际能够独自使用的面积就越大。而对于公摊面积来讲, 房屋的公摊面积的大小,取决于房屋建筑的规划设计是否合理、以及房屋的配套设施多少等等。

　　首先，我们先了解一下房屋规划设计面积和房屋登记面积的区别，房屋的规划设计面积是依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)和当地的规划管理部门的规定计算的房屋总建筑面积。房屋的登记面积是依据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和各地的实施细则，用于不动产登记的每户房屋的建筑面积。两种面积的计算依据和方法都有很大区别，因此两种面积无直接对比性。

　　下面我们以商品房为例，介绍一下房屋登记面积的相关知识。房屋登记面积，是指商品房竣工验收后，具有测绘资质的房屋测量机构，根据规划审核的图纸及《房产测量规范》对建筑物进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积。它是办理不动产证、结算房款、物业费及相关费用的最终依据。

　　首先我们要了解房屋登记面积中的组成部分，它包括套内面积和分摊面积，即建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。其中的套内建筑面积与我们平常所说的实际使用面积是有很大不同的。住宅的使用面积指可供使用的净面积的总和，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、室内过道等，而套内建筑面积包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　《房产测量规范》规定：公摊系数=需要分摊的面积总和/参加分摊的各单元建筑面积总和，举例说明：有一房屋的建筑面积为120平方米，其中套内面积为100平方米，公摊面积为20平方米，该户的分摊系数应为20%，而不是17%。《房产测量规范》对公摊系数没有上限和下限的规定。公摊面积包括外墙水平投影的1/2、门厅、楼梯间、电梯间、管道井、消防连廊以及为整幢楼服务的设备间等。多层住宅的公摊系数一般为10-15%。高层住宅的公摊系数一般为15-30%。公摊系数的大小取决于房屋的设计,多层建筑外墙，楼梯等公摊面积变化不大，全楼都是大户型，公摊系数较小，全楼都是小户型，公摊系数较大。高层住宅公摊面积肯定比多层大,公摊系数也比多层大，高层地下储藏层，由于楼梯、电梯、过道、机房等公摊面积较多，公摊系数也较大。消费者可以多比较,选择适宜的房屋购买。

　　关于公摊，小心陷入这些误区：

　　1、公摊并非越小越好

　　对于公摊而言，如果面积太小，则公共空间，例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说，则是好事。对于整体而言，则在美观和居住舒适度上有一定的影响。

　　2、高得房率≠公摊面积少

　　目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。为此，高得房率≠公摊面积少。

　　3、零公摊只是一种宣传手段，实际中并不存在

　　零公摊并不是没有公摊，而是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。而需要注意的是，赠送面积不写入产权，存在一定的安全隐患。

　　4、购房时注意公摊比

　　要求开发商出示公摊面积明细表，包括整栋建筑面积、整栋总套内面积等基本数据。合同里有关分摊的描述越详细，对购房者越有利。

　　5、公摊百分比≠公摊面积

　　不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间，但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。