“多箭齐发”，多部委同日出台楼市重磅新政

       8月28日，多部委同日发布房地产新政，内容涵盖商品住房销售制度改革、房地产信贷管理优化、资本市场融资支持等重要领域，多项政策互为支撑，助力房地产发展新模式加快落地。

　　具体来看，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局出台《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，相关配套融资管理规则同步实施。

　　克而瑞研究中心认为，如果单独来看，三项政策分别属于三个领域；但如果放在一起观察，其政策逻辑高度一致：房地产正在重新构建“开发融资—商品销售—居民购房融资”的完整制度链条。

　　有力有序推行现房销售

　　此次发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

　　加强预售资金监管。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

　　现房销售是此次重大变革的核心。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理并推行现房销售定金制。

　　现房销售定金制也是此次新政在配套制度上的一项创新举措。根据《通知》，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，首次提出推行现房销售定金制，有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。58安居客研究院院长张波表示，现房销售定金制的设计是一大亮点，既为房企保留适度、合规的资金回笼渠道，又通过监管机制守住购房者资金安全底线。

　　此外，《通知》要求，各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

　　整体来看，新政对预售、现房销售划定了清晰适用边界，兼顾存量在建项目平稳运行与新增项目制度革新，有效避免了“一刀切”。

　　住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责同志在回答记者提问时也明确，不搞“一刀切”。一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。

　　重新优化房地产信贷产品体系

　　作为商品住房销售制度改革的配套制度，《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》是完善房地产基础制度的重要组成部分。

　　据中国人民银行有关部门负责人介绍，《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

　　其中，为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。

　　一是，建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

　　二是，加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

　　三是，为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

　　为防范住房逾期交付引发金融风险，政策还延后了个人住房贷款的发放时点：所购新建住房实行现房销售的，贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

　　该负责人表示，《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

　　招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼表示，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理，让房企依靠项目本身的开发价值获取融资，同时贷款期限与建设周期匹配，行业开发行为将更趋规范。对购房人而言，“能拿房、再还贷”保障了购房者资金安全，最长40年贷款期限有效减轻居民购房压力。

　　拓宽房企资本市场融资路径

　　《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》的出台，旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，主要包括以下内容：

　　一是总体要求。改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

　　二是支持合理融资。支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

　　三是优化监管。优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

　　四是防范化解风险。建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

　　业内人士指出，本次证监会新政最大亮点，是明确推动房企融资逻辑迭代，从传统依赖企业主体信用，转向依托项目本身资质开展融资。新政全方位优化房企股权、债券、资产支持证券、REITs 等多元化融资渠道，对不同所有制房企合理融资需求一视同仁。

　　严跃进亦表示，证监会出台的政策内容详实，尤其在融资支持方面着墨颇多。其中，关于不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的部署，各地已在积极推进，结合当前房地产市场风险逐步出清的背景，此类融资工具能够更好地匹配行业新发展阶段的资金需求。

　　此外，结合近期房贷期限延长至40年等销售端政策，可以看到房地产发展新模式的基础制度正在加速构建。对于房企而言，尽管部分条款趋于严格，但融资制度的规范化、有序化，将从根本上保障企业的长期安全。尤其对于上市公司，既能在融资端获得有力支撑，也能在合规性和风险管控上实现提升，最终以企业的高质量发展带动行业整体高质量发展。

　　值得注意的是，为改革完善房地产融资制度，国家金融监督管理总局同日还印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《个人住房贷款管理办法（试行）》、《商业地产贷款管理办法（试行）》、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，以及《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等五项管理办法。

　　严跃进认为，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持，标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期，促进行业健康发展。

　　房地产行业全链条制度重构

　　对于此次新政的发布，业内专家普遍认为，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构，将推动行业告别过去“三高”的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。

　　克而瑞研究中心认为，此三份事关中国住房金融发展新模式的纲领性文件的发布，是一次精心设计的制度协同，将让房地产真正告别过去依赖预售回款、高杠杆、高周转实现规模扩张的开发模式。真正值得关注的并不是某一项政策本身，而是三者之间形成的制度闭环：现房销售降低购房者交付风险，项目融资为开发商承担更长建设周期提供资金基础，个人住房贷款则为合理住房需求提供金融支持。由此，房地产的资金循环正在从“预售回款驱动开发”逐渐转向“项目融资支持建设、现房交易降低风险、居民信贷支持消费”。这是过去三十年未有之变局。行业的游戏规则，从“快周转、高杠杆、主体信用”彻底转向“慢周转、低杠杆、项目信用”。

　　未来能在桌上继续玩下去的，只有两类主体：一类是融资成本足够低、能扛住长周期的央国企；另一类是能在产品力、资产运营、资本化退出上建立壁垒的专业化房企。至于那套靠“卖楼花”滚雪球的高周转模式，它已经成为了历史。