虞晓芬：建立现房销售制度具有多重时代价值

浙江工业大学

　　中国住房和房地产研究院院长虞晓芬/文

　　近期国家层面下发推进商品房销售制度改革、优先推行现房销售的规范性文件，这是立足房地产市场供求关系重大变化作出的重大革新，旨在更好保障购房者合法权益、积极回应民众居住品质升级诉求、有效防范化解行业风险，具有时代必然性、民生合理性以及推动行业高质量发展等方面的重要意义。

　　顺应市场发展大势

　　契合存量房时代运行逻辑

　　过去数十年我国住房供需缺口大，预售制度充分发挥了快速回笼资金、加速住房供给的优势，有效缓解了城镇化快速推进阶段的住房供给短缺矛盾，适配了行业高速发展需求。但当前我国住房市场格局已发生根本性转变，存量市场、增量市场供给充足，市场主要矛盾已从“有没有”转向“好不好”，行业发展逻辑彻底重构。

　　随着市场环境深刻转变，传统商品房预售模式赖以存续的发展土壤逐步弱化，现房销售的市场接受度持续攀升。从市场数据来看，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，今年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，表明购房者更加关注“所见即所得”，现房消费开始成为市场主流趋势。国家推进现房销售，是顺应市场的演化趋势，适配供求关系发生重大变化的时代发展新逻辑。

　　筑牢民生保障底线

　　更好守护购房者合法权益

　　推进现房销售，旨在从根源上破解期房交易存在的信息不对称与权益不对等难题，实现“交钱即交房、所见即所得”，切实维护广大购房者的核心合法权益。预售制下购房者依据沙盘、样板间决策，间隔两三年才收房，出现大量因房屋质量、装修标准、小区配套等与宣传货不对板的纠纷。预售制下购房者提前全额支付房款，资金被长期占用，承担利息、机会成本，一旦房企出现资金链问题，还可能面临延期交房甚至烂尾的风险，凸显期房交易下买卖双方权利义务不对等的制度短板。此外，从国际上看，绝大多数国家，开发商在房屋竣工交付前，仅能收取少量定金或首付款，绝大部分房款需在房屋交付、产权交割后才能回款，通过“低首付+强监管+后付款”的机制设计，将开发商的回款权益与房屋交付品质、履约能力深度绑定，从机制上倒逼房企保质保量完成建设交付。我国推进现房销售制度改革，正是补齐现有交易制度短板，通过制度革新消除期房交易的各类隐患，让购房者直面实景房源，彻底解决“购房盲盒”问题，从根本上防范质量风险和交付风险，最大化保障消费者的知情权、选择权与财产安全。

　　倒逼行业转型升级

　　推动房地产高质量发展

　　现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼房地产行业优胜劣汰，全面驱动行业高质量转型。传统预售模式下，房企依托预售资金快速周转、高杠杆扩张，行业普遍存在“重速度、轻品质，重规模、轻服务”的粗放发展问题。

　　实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转，这就要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，稳健经营。长期来看，现房销售制度能够从根源规避购房烂尾风险，有效规范行业经营秩序，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。