市民反刍国五条有三大纠结

“国五条”细则已公布数日，一些正在消化政策的市民还是有些蒙，等待“地方细则”进一步出台。

  想卖二手房的人纠结：房产大证过5年、小证不过5年，个税怎么算？房屋装修费、贷款利息算不算房产原值？想买新房的人也纠结：二手房市场波动是否会影响新房市场？

  纠结一

  如何根据房产证年限交个税？

  “这房子我们已经住了17年，但是今年才拿到房产证，如果卖房，我到底交不交个税？”面对新出的“国五条”细则，打算出手自家房产的市民曹女士满腹疑问。

  曹女士告诉记者，她打算卖出的房产是目前家里的唯一自住房产，面积只有60平方米左右，是一套房改房。当年房改时总价只有4万元，现在市场价至少70万元。如果买卖的话，差价有66万元，交20%的个税约为13万元，这税费也太多了。

  “我觉得太冤了，房产证如果早发，我就不用交个税了。”曹女士对房产证的发放时间不满。

  记者从济南市地税部门了解到，交易家庭的唯一自住房屋且年限超过5年的免收个人所得税。“5年期限”如何计算？按入住时间还是按房产证发放时间？

  市地税部门的工作人员表示，5年期限的计算主要看三个凭证上的日期，即国有住房售出收入专用票据、契税完税收据、房产证上的日期。三者都齐全的话，按时间最早的那个计算。

  曹女士说，她家房子的国有住房售出收入专用票据上的日期是1999年，显然超过5年了。所以，按照相关规定，她不用交个税。

  纠结二

  房屋装修费、贷款利息算不算房产原值？

  “我这个房子是二套房，免税是不可能了，但是这个房产的原值怎么计算？”市民杨先生对房产原值产生疑惑。

  杨先生说，他准备交易的这套房产当年装修花了不少钱，住的时候基本没变样。另外，房子现在已经还完了贷款，交了不少贷款利息。

  “买房子的时候确实有一个发票，但是能以这个发票上的价格为准吗？装修费，利息以及我之前买房交的税费，算不算房产原值？如果不算，我岂不是亏大了？”杨先生说。

  21世纪不动产的分析人士表示，按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。

  据该中介机构人士理解，转让净所得额应该是房产收入现值减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，并不仅仅是现值减去原值。其中，合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可在交个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。以往基本上不按差额来计税，所以具体怎么计算还需要等待“地方细则”的进一步解读。

  纠结三

  是否影响新房市场价格？

  “我不买二手房，但我也纠结。”市民王先生表示，新政对二手房市场的影响好像很大，新房市场看似没有受到直接影响，但楼市都是连锁反应的，二手房市场的变化肯定会影响新房市场。他本来计划买济南东部的新房，从去年下半年开始，济南房价就一直在小幅微涨中，年前没有出手，他已经有点后悔了。“国五条”细则中关于城市制定房价目标的规定，使准备出手买房的他又有点犹豫了。

  业内人士分析认为，新政实施前一段时间，为了搭旧政策“末班车”，会出现一波二手房交易集中“抛售期”，短期内二手房房价不会有太大变化。但新政实施后，二手房市场交易量将陷入低谷，价格可能停止上涨。另外，由于新房交易市场环节税收较少，部分购房者可能回归至新房市场，带动新房交易量上涨，推高新房价格。不过城市制定房价目标的规定，也会起到抑制房价上涨的效果。

  “现在预测房价是涨是跌为时过早，毕竟地方新政细则还没有出台。”有业内人士表示。