专家解读国五条细则:新政对二手房市场影响明显

  《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》1日在中国政府网公布，这份通知无疑是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。细则从六方面对房地产调控做出了有关要求。记者连线全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海及房产业内有关人士，对楼市调控细则做了详细解读。

  限购

  “限购区域应覆盖城市全部行政区域” 区县投资性购房将遭打击

  业内人士分析，针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。其中“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”,意味着限购范围有扩大的可能。

  “国五条”细则第二条明确规定：限购区域应覆盖城市全部行政区域。“这一点对房地产市场调控的影响是很大的。”郭松海表示，从山东来看，受影响最大的是青岛，其次是济南。

  济南2011年的限购细则规定，限购政策的范围限于市区范围，包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和高新区。“按照细则要求，济南的商河、济阳、平阴、章丘等县市区很有可能加入到限购范围。”郭松海说，政策具体如何执行还有待济南建设主管部门的说法。从济南目前区县购房情况来看，济南本地或是外地投资性购房占有一定比例，政策一旦落实，对投资需求的打击是立竿见影的。

  “此次政策对青岛的影响更为明显。”郭松海说，目前情况来看，青岛仅市中心限购，市区郊区往往不限购。而青岛的胶南等区县的海景房吸引了东北、内蒙古、山东西部等外省市投资客的需求，这部分比例占到了20%—30%，新政一旦实施，对稳定房价及市场作用还是会很明显的。

  信贷

  “二套房首付款和贷款利率双升” 对抑制房价作用明显

  “国五条”细则要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  郭松海说，对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，政策更有针对性。

  “按照目前的信贷政策，绝大多数城市实行的是二套房首付6成、利率在基准利率基础上涨10%的政策。新政实施对抑制房价过快上涨能起到很明显的作用。”郭松海说，从二套房需求来看，新政可以抑制过快的改善性需求及投资性需求，对房价控制目标的实现也有积极作用。

  记者了解到，济南部分银行已经出现收紧房贷的趋势，因此不排除未来济南二套房提高首付和利率。

  税收

  “售房所得税按20%计征” 增加投资成本，打击投机者

  “国五条”细则规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。

  税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。

  济南市地税局12366纳税服务热线工作人员介绍，按照目前的房产交易个人所得税征收规定，个人转让住房，能提供完整准确房屋原值凭证的，按交易所得的20%税率征税；未提供的，由当地税务机关实行核定征税，税率一般为交易额的1%。

  “在此之前，为了少缴个税，许多人能提供原发票也不提供，只能按照交易额的1%征税。”郭松海说，现在新政明确规定按转让所得的20%计征，这将大大增加房产投资的成本，对房产投机者打击较大，进而对稳定房价起到积极作用。

  贷款

  “中小套型占项目70%以上，优先支持贷款” 支持刚需和中小户型

  “国五条”细则第三条规定，增加普通商品房及用地供应。其中，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

  “国家在打击投资性需求的同时，对首套房刚需购房者来说是支持的。”郭松海说，国家鼓励中小户型住宅开发，而且有政策上的倾斜，以保障刚需客户的需求。这也是未来一段时间内房地产开发的一个方向。