住宅存量逆增 四季度房价上涨乏力

　　楼市二季度的强势回暖没有得到延续。

　　多家机构数据显示，自8月份以来，楼市成交连续下滑，以刚需为主的市场在调控基调趋严、价格上涨和信贷紧缩夹击之下，重回观望，库存持续升高。截至9月28日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市，新建商品住宅库存总量达到8373万平方米，同比增长22%。

　　20个典型城市中，有14个城市库存量出现环比增长，仅有6个城市库存量出现不同程度的下降，从而造成了20个城市总体库存量出现高攀的趋势。其中，一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3031万、2850万、2493万平方米，环比均小幅增长。一二线城市库存9月份出现逆增现象，而三线城市的库存量一直保持着明显的上涨趋势，易居分析师严跃进认为，这对未来房价会产生一个显著的影响。

　　新增库存仍在继续增长。9月底最后一周，中银国际监测的十五大城市新增可售面积862.1万平方米，环比上涨101.6%；上周长城证券监测的重点城市库存指数环比上升8%。中银国际分析师田世欣分析，当前去化周期曲线出现回升，预计新增库存将持续至明年一季度甚至上半年。

　　田世欣称，从短期库存来看，开发商将不得不再次启动降价促销、以价换量，不确定的只是时间问题，比如是今年12月份还是明年3、4月份。

　　今年四季度也是开发商的推盘高峰期。田世欣认为，房企再度实质性降价需要推动力，比如优质土地供应放量及政府进行一定的让利，信贷政策及预售政策继续趋紧等；另外，明年大批房地产信托到期带来的偿债压力，可能也是推动力之一。

　　其中，趋紧的信贷政策非常关键。世联地产[简介最新动态]一位研究人士发现，从8月份开始，央行不断采取逆回购的方式释放流动性，从而导致银行间流动性偏紧，银行间利率上行明显，直接影响商业银行信贷投放能力和价格上浮，导致一些商业银行取消了房贷85折优惠利率。

　　本报记者的调查显示，目前深圳仅有工行一家国有大行还维持8.5折利率，但条件苛刻；北京、上海、广州等城市很多银行逐渐取消了8.5折，回到9折甚至基准利率。

　　“资金成本的上浮，直接抑制购房者的风险偏好，我们代理楼盘的来访量等数据已经有所体现。”上述世联地产人士透露，9月，来自一线代理楼盘的来访量水平大致与8月持平。

　　当前的楼市，购房群体与2007、2009年已大为不同。世联成交客户结构显示，8月份投资客占所有成交客户的比例为15.6%，相比4月份最低点13.3%仅上浮2.3%，说明成交的主要客户依然是刚需人群，且在总量上出现了下降。

　　世联研究认为，在当前政策有收紧迹象、房贷优惠取消、预期收入不明朗等因素影响下，需求端明显受到抑制，其建议开发商平价走量。