一线城市供应空缺涨势明显 整体库存达1.18万亿

　　1.18万亿元。

　　这是房地产行业整体库存金额。今年以来，尽管房地产公司不同程度采取了“以价换量”去库存的策略，但房企库存依然处于高位。“招保万金”四大房企库存货值，已由年初的4760亿元增加到当前的5158亿元，增幅为8.4%。市场预测，库存消化时间虽从年初的12个月降到当前的10个月，但整体压力较大。

　　“未来房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平。”金地集团总裁黄俊灿表示，“房价出现大幅反弹的可能性很低。”

　　库存量仍在高位运行

　　“上半年清库存，下半年推新盘。”这是万科今年的策略。

　　即将在9月底推出的万科金色领域楼盘17层高层房源，似乎预示着万科放缓推新盘的节奏。和年初该楼盘首度开盘报价为12500元/平方米相比，如今价格上涨到15000元/平方米，价格优势是万科选择此时推盘的一个因素，“但更主要的原因还是要放缓推新盘的力度，加强去库存化。”万科售楼处营销人员告诉《中国经营报(博客，微博)》记者。

　　根据中原的监测，自2011年5月份起标杆房企在售项目库存量呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来，销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所缓解。但从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位。“截至2012年6月底，标杆房企在49个城市可售项目库存量同期增加60%。”中原地产分析师张大伟说。

　　一位国企地产公司人士告诉记者，经过一轮促销手段后，性价比高的项目库存得到释放，但市场整体库存依然很大，“主要原因是当前市场库存不仅包括可售库存，还有新建住宅库存。一般来说，新建住宅库存半年后可以入市变成可售库存。”上述人士还告诉记者，目前其公司的可售库存规模在200亿元左右，下半年新建的商品住宅入市项目有8个，预计总量将在7万平方米。

　　截至2012 年7 月底，全国新建商品住宅库存总量为20321 万平方米，与上月相比增加0.4%，但增长速度已有所放缓。从2008 年开始，全国新建商品住宅库存量开始攀升，一直到2012 年才放缓速度。以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，随着调控深入，该指标在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。

　　今年3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右，“但指标下降速度依然缓慢。”张大伟说。

　　“各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”金地集团总裁黄俊灿表示。

　　房价结构性反弹

　　记者了解到，在房地产行业整体库存高企的情况下，一二三线城市楼市库存情况也不尽相同。大量房企转战土地价格偏低、市场空间较大的二三线城市，从而导致一线城市和个别热点城市的后续供应出现一定空缺。

　　以北京为例，截至8月底，北京楼市新房可售库存为79242套，再次跌破8万套，较月初减少约2600套。这也是今年以来北京楼市新房库存量的最低纪录，预计消化完需要8个月时间。而同期的三线城市唐山，目前库存为16890套，按照当地去库存能力，全部消化完至少需要16个月时间。

　　“一二线城市压抑较长时间的刚需客户开始选择价格调整到位的楼盘积极入场，致使2011年下半年以来市场交易冷淡的状况逐渐改观。”金地集团相关负责人表示，特别是进入今年二季度后，各主要一二线城市成交量开始回归至较高水平，房价下降趋势得到缓解。

　　易居研究院数据显示，2012 年8 月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比综合指数分别为100.15、100.15、99.98，即新建商品住宅价格比上月上涨0.15%、0.15%及-0.02%。总体上，一二线城市房价仍呈现上涨趋势，而三线城市开始出现下跌。

　　从三类城市的房价走势可以看出，三类城市的房价走势差异明显。一线城市较早受楼市调控的影响，因此从2012 年6 月份开始，就出现了上涨动力不足、高位盘整的态势。而二三线城市在8 月份房价出现了回落。“这与8 月份库存量与交易量有很大的关系。”易居研究院副院长杨红旭说。

　　综合来看，8 月份十大典型城市住宅月度新增供应量少于成交量。除2012 年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供应量，这给未来房价带来了上涨的压力。华远地产原董事长任志强表示，真正影响房价的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投资以后，商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。在他看来，市场全部库存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房价在3月份前就会暴涨”。