楼市“变向” 小户型住宅建得逐渐多起来

　　随着楼市调控的持续进行，方向性的变化在济南楼市中逐渐显现。

　　17日，济南东部一家楼盘开盘入市，值得注意的是，这个项目中90平米以下的户型占到全部户型的70%以上。此外，一家“中”字号的开发企业，预计10月份入市的项目中，小户型的房源也占到相当比例。据开发企业负责人介绍，其中3栋楼全部是面积为90平米的户型。

　　业内人士称，这表明调控政策大力引导的增加中小户型市场供给，已经从政策口号开始逐渐成为开发企业的自发行为。

　　增加小房供给是“老调重弹”

　　历数国家层面的楼市调控，增加中小户型、中低价位普通商品房的供给被反复强调，“具体多少次记不清了”，世联怡高客户部经理梁伟称，“只要国家出台调控政策，这部分内容就一定出现在政策文本里，单独列明以示强调”。

　　配合这种粗线条的规定，住房和城乡建设部、国土部等职能部门也在随后的政策中，对增加中小户型、中低价位商品供给不断予以细化。

　　梁伟认为，其中最具典型代表的就是“7090政策”——新审批、新开工的商品住房建设项目，建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。梁伟回忆，这种政策至少在2006年就被明文规定并颁布实施。

　　小户型实际供给不充足

　　但“7090政策”执行效果并不理想。

　　山东中原地产投资顾问总监薄夫利称，“从市场实际调查情况来看，包括济南在内，全国楼市对这个政策都弹性执行。目前，济南市区在售的项目中，小户型房源充其量只能占一半，而将存量住房计算在内，面积大的项目还是占市场供给大多数。”

　　8月底召开的全省保障住房和房地产调控工作会议证实了上述说法。“从调查的结果来看，我省在售楼盘中100平米以上的户型比例还比较高”，针对我省房产市场中结构不合理的现象，副省长夏耕明确称，“这不符合调控导向”，“要认真落实90平米以下住宅占商品住房70%的规定，严格限制大户型和高档住房建设”，“增加中低价位、中小套型普通商品住宅供给”。

　　小房供给有增多趋势

　　9月17日开盘的尚品·燕园项目位于济南历下区、历城区和高新区交界处，是北大资源集团在山东正式启动的第二个项目。据项目负责人介绍，该项目总建筑面积约30万平米，由10栋高层住宅楼组成。值得注意的是，该项目的设计图中，小户型房源占了绝大多数，其中50多平米一室约占房源的5%左右，70平米到90平米的两室占总房源的65%以上，面积稍大的98平米以上的户型只占全部房源的30%。

　　薄夫利称新项目入市不是什么新鲜事，但这个项目需要关注的是房源户型构成。薄夫利称，“单个项目小户型占比7成，在目前济南市场上并不多见”。

　　“中”字头企业华润在济南的项目华润中央公园预计10月入市。在接受记者采访时，华润市场部工作人员林久伟称，小户型在项目中占相当比例。其中最具代表性的是，在这个项目中，有三栋住宅楼全部是面积为90平米的户型。

　　据林久伟介绍，这种户型是华润进行市场研究后，针对刚需购房群体单独设计的。与市场普遍存在的两梯四户板式结构不同，这种独特设计的户型保证了全部房源“南北通透”，“提高了小户型住户的居住舒适度”。林久伟坦言，这种户型设计针对的是刚需购房群体，企业付出的代价是“牺牲了一部分利润”。

　　此外，在由本报主办的刚刚落幕的第27届房展会上，参展的另外一些在售项目也在接受采访时称，90平米左右的户型房源比较充足。而这些迹象也表明，中小户型的供给至少在济南楼市有逐渐增多的趋势。

　　小户型成交量比重较大

　　从统计数据来看，自今年3月份以来，包括济南在内，全省房地产市场有逐渐回暖趋势，但刚需购房者购买中小户型在成交中始终占有相当大的比重。

　　山东中原地产刚刚完成的8月份济南楼市月报显示，从成交面积结构来看，目前市场仍以刚需客户青睐的中小户型产品为主，90平米以下房源共成交1283套，占整体市场成交量近四成，91平米到120平米房源成交1105套，超过市场总成交量的三成，而121平米以上大户型成交占比不足三成。统计月报还预测，进入9月份以后，随着包括尚品·燕园、恒大雅苑、中建·锦绣城、绿地爱丽舍公馆等一批项目的相继入市，市场整体供应结构中中小户型产品占比将进一步走高，预计未来120平米以下中小户型成交量将占到总成交量的75%，甚至更多。

　　薄夫利称，统计数据以及市场供给都表明，济南楼市方向性变化已经开始显现，“开发企业更关注中小户型，也开始在中小户型的设计开发上投入成本，这种现象以前并不多见”。薄夫利认为，引导这种方向性变化的来自于两方面的力量，一是政策引导增加中小户型商品房供给的力度还在加大，而更大动力则是来自市场成交的真实表现，“在抑制投资、投机购房需求的调控政策下，大户型住宅市场的持续需求显然不足”。