中国楼市“金九”缺金

　　“金九银十”一直被视为中国楼市的传统旺季。如今9月已过半，但房地产市场“井喷”的局面并没有如期到来，不少城市的成交量反而出现环比下降的态势。

　　中国指数研究院资料显示，9月3日-9日，中国大部分城市楼市成交周均同比涨幅趋缓，而上海、天津、武汉的成交同比由上涨转为下跌。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖等专家在接受中新社记者采访时指出，9月上半月楼市的平淡主要源于有效需求不足，“未来走势应该是量减价稳”。

　　今年5-8月，中国房地产市场吹起一股明显的“暖风”，房价环比增长城市不断增加。胡景晖分析说，5-8月的火热已透支了今年楼市的部分需求，而官方不断放出调控不放松的信号也影响了购房者的预期，使越来越多的人转向观望，导致9月“旺季不旺”。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚博士则指出，前一阶段的回暖主要以自住性需求的购房者所推动。在被称为“史上最严厉”的调控政策执行一年多以后，观望多时的购房者开始出手，于是带来一轮“暖流”。尚教蔚也认为，过去这轮回暖已经将需求大部分释放，楼市“暖风”恐难继续。

　　胡景晖指出，在前段时间楼市回暖的影响下，许多开发商开始提价。但自住性需求的购房者对价格敏感，提价意味着很多人将推迟买房计划。他认为，“价格上浮”成为9月楼市需求无力、成交量回落的另一个原因。

　　在房价上涨的同时，贷款门槛的增加和房产税山雨欲来的势头，也让一些购房者放缓了购房计划。

　　胡景晖表示，银行“认房又认贷”的政策，将第二套房的贷款利率升高、首付加大，这将提高改善性需求的购房者面临的资金门槛。尚教蔚预测，目前开征房产税的传言，或让许多需求不够强烈的改善性购房者也因此推迟购买计划。

　　首次置业需求后继无力、改善性需求面临资金门槛，当市场有效需求整体下降，传统的“金九”在今年也就呈现出缺金的势头。

　　胡景晖分析，楼市“金九银十”的说法实际上缺乏有效的市场论据，“只是开发商的一种营销手段”。对开发商来说，9、10月份确实是回款的最佳时机，但对购房者来说，目前无论从市场、金融、政策等因素来看，都没有“利好”迹象。“金九不金”不足为奇。

　　“超过前两个月成交量的可能性不大”，胡景晖说，量减价稳、平稳发展将是中国楼市在今年未来几个月的趋势。

　　尚教蔚也认为，9月以后，随着开发商供应量加大，保障房加速推出，市场会以平稳为主，甚至稳中趋降。

　　就人们担心的“库存不足导致房价明年反弹”的说法，胡景晖表示，年初以来，中国楼市表现出“去存量化”的大趋势。目前，库存量的确已经出现历史低点。但他认为没必要慌张，“从交易趋势来看，房地产市场保持稳定的供应问题不大”。