山东启动现房销售试点 或为消化库存

    近日，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议决定，将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。有专家认为，山东省房地产市场未来一段时间处于“消化库存”阶段。

　　山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议决定，自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书；同时，将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。消息一出，再次引起热议。

山东新政或为“消化库存”

　　在房产调控的大势下，存量房数量上升已成不争的事实，许多楼盘都已“被现房”。

　　截至6月底，统计显示，青岛住宅市场存量接近11万套，创出新高。青岛市住宅市场库存在调控30个月来节节攀升，截至6月30日，该存量已达108357套，这一存量的可售面积是2010年1月份的2.5倍。该院分析师王志霞表示“这一库存量在全国其他二线城市很罕见，甚至超过了某些一线城市的库存量。”如果按照之前6个月(包含6月份)的平均销售速度计算，青岛目前的这个库存量的消化周期约为25.83个月，库存量和消化周期都已达到历史高点。

　　同时根据山东统计局发布的数据显示，山东省1-5月份商品房待售面积仍保持较高水平，但房屋销售降势趋缓。1月-5月，山东省固定资产投资9613.2亿元，增长20.1%，增幅比1月-4月小幅回落0.1个百分点。其中，房地产开发投资1492.8亿元，增长11.5%，增速比1月-4月回落1.6个百分点。

　　专家分析认为，参照前5个月的销售状况，山东省房地产市场未来一段时间仍处于“消化库存”的阶段。

期房占了一手房交易的90%

　　调查发现，烟台市在售的楼盘，绝大多数都是期房销售。“基本上房屋主体工程过三分之一，就可以按照相关部门的要求办理预售许可证。”金海名园工作人员说，从开盘计算，交房至少也得一年半以后。

　　记者走访了多家售楼处，发现最快交房的也得到今年年底了，有的楼盘甚至2014年12月才交房，几乎没有一个楼盘有现房卖，最多有个“准现房”——再有几个月就可以交付的房子。“想要现房的话，都得去房屋中介找了，售楼处一般没有。”新天地都市广场工作人员说。从相关部门的统计来看，一手房的交易当中，期房占到了90%，现房只占10%。

鼓励现房销售是有益尝试

　　山东将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。分析人士认为，这意味着商品房预售制度将迎来变局，虽然目前只在有限范围内试点，影响也会有限，但如果未来形成趋势，无疑将对开发商资金链产生撼动。随着调控触及开发商“切身之痛”，各方博弈加剧，楼市调控步入深水区。

　　商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，目的是降低企业资金门槛，促进房地产开发和销售。按照该法律规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2010年，住建部出台文件，对这一制度进行规范。

　　作为当前房地产市场的一项基本制度，预售制对开发商的重要性究竟有多大？根据国家统计局数据，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。这就不难理解，为什么在本月初传出预售制度调整的消息后，开发商几乎异口同声地表示反对。

　　当前，全国绝大部分新建商品房以期房形式进行销售，在这种销售模式中，信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售要求，以及商品房项目较分散的布局，正使得预售制度面临监管难的困境。同时，若房地产市场形势不佳，在期房销售中，处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。

　　同时，与预售制度伴生的期房销售模式，已成为投资客青睐的投资渠道。由于期房销售价格相对不高、投资收益较高，一些投机投资性购房者通过期房交易来获取利益。相比之下，现房的市场价值较稳定，价格波动较小。因此，鼓励现房销售无疑是有益尝试。

　　事实上，山东试点并未从根本上“撼动”预售制度，对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点，具有积极意义。

名词解释

　　商品房预售制度

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。