[政策]地方新政VS中央调控 看楼市的政策博弈战

    自2011年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。

    佛山、芜湖等地率先出台新政，遭到外界对于其地方政府“托市痕迹明显”等质疑。在上级政府干预下，两地新政被迅即叫停。其中，佛山新政从出台到被叫停尚不到12小时，被讽为“史上最短命新政”。

    与此前佛山、芜湖、成都、海口等城市微调被叫停不同。但各级地方政府充分发挥创造力，密集出台了各种楼市微调政策，希望拉动房地产市场成，今年5月，扬州发布新政，受到了住建部住宅产业化促进中心官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。

    这不得不说是地方新政“摸底”成功的先驱。总结这所有的调控政策，发现只要不触及限购限价政策红线，基本上都会顺利过关。
   
    而各地成功微调的政策，不外乎有三种调控手段：

    微调手段一：调整公积金贷款政策

    在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款限额成为最重要的措施之一。虽然审批流程悠长、审批环节众多，但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的首选贷款方式。据市场中介对部分潜在购房者进行的调查显示，近半购房者表示有意选择贷款利率较低的公积金贷款买房。

    微调手段二：购房补贴

    扬州与芜湖所出台的同是财政补贴政策，而且力度也相差无几，一个是针对契税，一个是针对成品房。但芜湖新政并没有突出对刚性需求的“支持”，相比之下扬州的“保刚需”旗帜则更加鲜明，扬州新政因此被当地政府解释为“大力支持刚需的政策”。

    微调手段三：减免购房契税或退税

    中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为，房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，这也使得很多刚需购房人享受不了普宅优惠政策。不过，虽然此次调整普通住宅标准无疑将会为购房者减去部分税费，但是中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，相比之下放宽普通住宅标准对于房价影响十分有限。

    进入2012年以来，楼市的调控政策不再加码，各地政府对楼市的微调还在继续。整体经济下滑之时，放松调控的谣言四起，"史上最严厉"的房地产调控似乎到了十字路口。

    针对这种情况，各部委屡次喊话，表态将继续坚定不移地楼市调控政策，央行、银监会、国家发改委也相继对调控有可能放松的预期泼冷水，甚至新华社也特意发表文章指出不要误读政策信号，警示某些想要趁机炒高房价的人。

    业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。
 
    6、7月份将是楼市调控的关键时期，当前时期，决策层应该发出更清晰的声音，让市场明白，这仅仅只是刚需的释放，这仅仅只是“史上最严”调控政策的微调，首套房利率的放松，也只是让楼市政策的严厉程度稍稍减弱几分，但是楼市调控的核心精神并没有大的变化。

    因此，当前楼市出现的些许复苏、回暖的现象，跟整个宏观经济政策的微调预调有直接的关系，但并不能得出房价即将全面反弹的结论。楼市调控政策出现了一丝变化，但政策的大方向没有变化，因为限购令这一为“史上最严”加冕的核心政策不仅没有变化，甚至连讨论、议论的声音都没有。
   
    正是基于此，当前楼市的回暖，是一种消耗型的回暖，是对调控期间所积攒下的刚性需求的消耗。真正判断楼市政策是否出现拐点，要看限购令的走向。