改善住房攻略 先租后住学理财

　　俗话说，三十而立，四十不惑。人到中年很多问题也就相继出现，原本住的小婚房不能满足升级的需要，想住得大一点、宽敞一点，生活得更有品味一点。这时候，现有的经济状态和未来可能出现的机会，都是我们需要考虑的因素。

　　那么，如何实现中年中产阶级的换房需要呢？近日，记者采访了市民郑先生，他的生活状态更有“样本意义”，岛城银行界分析人士指出，他所代表的中年一代在理财结构上相对单一 、稳定，储蓄及不动产占了大头，其保障性又不强，想实现换房的梦想不妨先换一下思路。

　　案例

　　中年人想“升级”的苦恼

　　目前，郑先生夫妇俩均39岁，受过良好教育,郑先生研究生学历，某大型企业中层管理人员，太太本科学历，在一家小企业做总监，事业处于上升期，薪资还有上涨的空间，每年有5%左右的涨幅。夫妻俩都有社保，还买了总保额10万的泰康人寿分红型重大医疗保险，其中郑先生7万元，太太3万元，每年付4400元的保费。有一套60平方米的住房，当前市值50万元左右，另有存款12万元。目前，约有4万元房贷未还。在老家还有一块80平方米左右的老房子，闲置状态，目前市值1.2万左右。

　　郑先生税后收入8000元/月左右，年底会有奖金2万元左右；太太税后5000元/月，年底双薪。小孩5岁，夫妻俩与父母同住，家庭日常支出4500元/月左右（含按揭、生活费、私立幼儿园学费等）。

　　理财目标

　　一两年内换套大房子

　　1、一两年内想换一套大房子，目前楼市受到调控，不知明年会如何。总价在85万元左右是能承受的。现有住房预计出租，月租1700元/月左右，但不想因换房降低生活品质；

　　2、增加家人保障，是否有适合父母的医疗保险；

　　3、为孩子的未来教育和自己退休后的生活打好基础；

　　4、五年内还会考虑买一辆车。

　　财务分析

　　财务现状：投资太单一应重新规划

　　首先要分析一下家庭财务状况，中信银行青岛分行理财师孟繁霖表示，郑先生夫妇储蓄能力相当强，抛开他们的年终奖金不算，目前每月有8500元左右的节余，占到了家庭月收入65%；另一方面，资产构成仅房产和清一色定期存款，暴露出该家庭目前的一个理财弊病：资金流动性差，投资渠道单一、收益低。

　　所以对目前的资产进行调整，重新布局投资规划显得尤为关键，不仅可以抵御通货膨胀的侵蚀，还可为家庭添加其它收入来源。

　　目标分析

　　卖小房换大房 买车可等等

　　针对郑先生的情况，孟繁霖分析如下：想换置一套大房子，总价款在85万元以下可承受的话，根据家庭经济能力，按三成的首付算，购房时最少得最准备24万元，假如不换购的话直接购买，那样资金压力较大。

　　再者，郑先生家目前市值50万元的房产若保留下来投资，假定每月1700元的租金收入，年投资收益率为4.08%，显然，保留现有住房做投资而另外掏钱买房是不划算的，因为投资收益无法抵消贷款利息，建议郑先生换置。

　　保险方面，郑先生夫妇想为父母买上医疗保险，父母目前的年龄应该在60岁左右，50岁通常被划为投保的一个价格分水岭，50岁以上的中老年人如果购买重大疾病险这样的险种，付出的保险费几乎与能提供的保险金额等同，这对投保人来说失去保险的意义。

　　夫妻俩作为家庭的主要劳动力，才是家庭当中最需要保障的人。首先，根据父母赡养责任、小孩抚养责任、家庭债务等各方面的需要确定夫妻俩的人寿保险；其次，在社保的基础上，购买保额10-20万元的重大疾病保险；最后，购买2-3倍人寿保险保额的意外保险。小孩目前5岁，建议购买足额的儿童健康医疗险、儿童意外伤害险即可。

　　另外，想要在孩子高中毕业或上大学1-2年后送出国留学，目前小孩仅5岁，高中毕业还有13年时间，按夫妻俩的收入能力，应该不存在什么问题。

　　最后是买车的问题，地铁将在几年后开通，会带来很多方便，如果上班不远，先满足购房目标后再考虑何时买车比较理性。 本版撰稿 记者 景虹

　　建议1：

　　负债不超过收入50%

　　房子小了，换大的；住得远了，换向城里；城里交通太拥堵了，换向郊区……每个人都有自己实际的居住需求。随着收入的提高，中产阶级的队伍不断壮大，他们对于自身的住房条件提出了更高的需求。“而这样的需求却在去年第三季度以来的市场低迷期中大量聚集，随着三四月份市场的小幅回暖，这样的需求得以迎来集中爆发的节点式。”岛城一家大型房产中介的客户经理梁先生说。

　　“未来，改善型需求会是个大趋势，且在近段时间应该会迎来一次集体爆发。”他说。另外，专家建议，对于购房者来说还是应该量力而行，因需制宜，不要盲目追求一步到位。 “一般来说，房贷与其他外债的还款比例应该不超过家庭收入的50%，建议理性换房。”青岛银行财富管理中心理财师陈岩岩说。

　　建议2：

　　老年人换房首选位置

　　老年人的收入来源往往是退休金或是儿女给的赡养费，这些收入一般不会太多，再加上老年人的一些医疗、体检、营养品等开支，其实老年人每月的结余非常有限。因此，置业顾问提醒老年人，在购房过程中首先要想到的重要一点就是房价，心里必须有个谱，对自己的经济情况和家庭收入有一个明确的概念。“对于大多数老人而言，总房价低于30万元是合理的，如果说高于这个范畴，压力肯定将变大。”一位置业顾问坦言。

　　一般而言，老年人喜欢挑选的房源不外乎为“三大距离”，即离子女近、离医院近、离购物场所近。老年人在购房时要尽量选择和子女住得近些，发生紧急事件后，子女能够及时到达，平时生活中也能有个照应；人到老年，身体机能也逐渐减弱，患病的几率较高，因此周边需要有配套的诊所或者医院，以便突发意外可以及时就近诊治；此外，周边配套设施齐全与否，也决定着老年人生活是否便利，比如像菜场、公园、健身场所等，都是老年人最为关心的因素。