下半年楼市或面临新一轮“价随量涨”

　　2012年下半年中国楼市或面临着新一轮的“价随量涨”。实际上，房价上涨已露端倪。

　　来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性，埋下中央210年-2011年最严厉房地产调控的祸害。而中国经济高速度发展的同时，遭遇2008年一场席卷全球的金融危机，中国房地产和经济几乎全面陷入地狱深渊。

　　导致2008年年底开始中央打出最恐怖的系列“救市”方案，一是4万亿经济刺激计划。二是2009年9.59万亿天量信贷和财政政策。三是全方位优惠政策支持房地产业发展，房贷消费和房屋交易税费及土地方面等金融政策全面“开口”。

　　“救市”背后隐藏着巨大的危机，2009年，中国经济又重新回到高速度发展轨道，房价上涨之猛虎又卷土重来，房地产投资过热，房地产市场泡沫显现，楼市重新回到不理性时代。

　　自2007年，中央房地产调控目标以遏制部分城市房价上涨过快，到2009年-2010年遏制城市房价上涨过快和投资投机炒房需求；再到2011年遏制房价上涨过快和控制房价上涨过快；最后到2012年遏制房价上涨过快和投资投机炒房需求及房价合理回归作为中央房地产调控目标。

　　2012年6月20日，央行公布的城镇储户问卷调查印证了目前房地产市场正在发生的预期变化。2季度，68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的最高值。而居民房地产投资占比由上季的15.1%升至16.1%。此份调查报告是央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。此外，虽然CPI连续下降，但居民感受并不明显。对当前的物价，居民满意指数并不高，2季度为18.2%,较上季下降1.5个百分点，其中，65.7%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高2.8个百分点。对于下一季的物价水平，35.6%的居民预期“上升”，43.8%的居民预期“基本不变”，8.4%的居民预期“下降”。

　　二季度，68.5%居民认为房价“高，难以接受”，环比提高0.8个百分点，不过低于去年同期5.8个百分点。此外，29.4%的居民认为“可以接受”，2.1%的居民认为“令人满意”。在当前物价、利率及收入水平下，19.3%的居民倾向于“更多消费”，33.5%倾向于“更多投资”，47.2%倾向于“更多储蓄”。　居民偏爱投资方式中，“基金、理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”位列前三位，占比分别为22.9%、17.7%和16.1%。相较此前超过25%的“炒房”比例，房地产投资占比处于历史低谷，但有触底回升之势，相较于今年一季度的15.1%，此次足足提高了1个百分点。

　　继央行下调存贷款基准利率后，有关中央房地产调控政策放松的传闻不断放出，使得各部委不得不纷纷发表声明辟谣。2012年6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息：自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。在该信息的刺激下，楼市调控松绑的传闻开始涌现。6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。

　　该报道援引发改委内部人士话称，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。该发改委人士称，未来不排除给地产项目“开口子”。

　　2012年6月11日，另一篇名为《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道，再次吸引了公众眼球。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。该政策被解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。

　　2012年6月12日，《央行特级文件，首套房贷利率最低7折》的报道，更让众多购房者怦然心动。这则新闻称，已从商业银行获悉，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。也就是说，首套房贷利率将获得七折的优惠。在2010年4月史上最严厉的房地产调控打响之后，七折优惠早已不复存在。

　　2012年6月10日，中国人民银行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽。

　　2012年6月14日，国家发改委发布声明，针对《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道作出澄清，表示该委最近没有人接受过该媒体采访，有关报道纯属捏造。2012年6月14日，、银监会表示，有关媒体报道银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。

　　其实，监管层其实从未叫停过首套房利率7折优惠政策，但在实际执行过程中，一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价，目前，各地首套房贷款利率以8.5折为主。何况降息后银行的利差利润收窄，银行要多放贷，同时也要靠多赚利差挣钱；也正因此，7折利率当属“看得见摸不着”。

　　2012年6月18日，住建部新闻发言人针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道亦表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。

　　2012年6月10日，国家发改委新闻办公室发文辟谣：《投资者报》在6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；6月14日，银监会指出，近日有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。

　　6月14日，央行发文批评个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。这一幕和最近一年来，地方政府出台政策后往往一夜之间作废极其相似。2012年2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。但是该政策出台后不久就被叫停，其中也出现了政府出来辟谣的事件。

　　据不完全统计，自2012年以来，北京市住建委、芜湖市、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”、“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。不知道是政府在政策出台时心中没底表述不清，还是市场在夸大政策的效果，总之从限购政策出台之后，不和谐的声音就一直存在，而作为房地产业的主管机构，住建部近日也出来“镇场”。

　　但是在频繁喊话的背后，却是各部委只为撇清自己与“近期楼市回暖”的关系，而无一家抛出实质性政策，其实自从差别信贷政策开始之时，楼市转暖就已暗埋种子，现在想通过表态巩固住调控的成果显然难上加难。

　　此举表明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，近期虽无政策继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。但今年上半年整体经济增长放缓，已经让一些开发商和地方政府很是着急，总想着让政策放松。

　　实际上，放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等在内的超52城市政府均出台了不同程度的楼市调控微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些地方楼市微调政策中，至今已有佛山、芜湖等7个城市的“新政”被叫停，而大多数因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。

　　事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。

　　北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。楼市成交量之所以明显回升，这主要得益于开发商“以价换量”，同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放。

　　2012年下半年中央房地产调控走势

　　市场上出现了一种奇怪现象，一方面是住建部等各大部委在不断“喊话”，声称要对房地产市场进行最彻底的调控，另一方面却是主要城市房价和交易量出现全面反弹。下一步，楼市或面临着新一轮的“价随量涨”。实际上，房价上涨已露端倪。

　　国家统计局18日发布的房价数据显示，5月70个大中城市的房价数据保持跌势的同时，连续三个月房价跌幅也收窄。国家统计局刚刚发布的统计数据显示，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的有6个，比4月增加3个；二手住宅价格环比上涨的有18个，比4月增加9个。

　　5月新建商品住宅中，房价上涨的城市——南昌、大连、贵阳、天津、西宁、包头当中，除了包头以外，其余全部为限购城市。 6月份截止到18日，6月内住宅签约均价为21238元每平米，环比5月上涨了7.7%。

　　国家统计局18日发布的房价数据显示，房价依然环比下跌，5月份相比4月份跌幅是0.13%，这个跌幅也是去年10月份房价首次出现环比下跌以后连续第八个月的下跌。但是这个跌幅相比上个月有所收窄，上个月是0.26%，这个月的跌幅是1.3%，其实是持续两个月跌幅在收窄。

　　新房和二手房价格环比上涨的城市数量均翻番，表明当前楼市回暖迹象并非空穴来风。进入6月后，房价上涨的趋势进一步放大，以北京为例，北京住建委网签数据发现，6月住宅成交量排名100个项目中，80%的项目成交均价出现上涨。

　　2012年6月19日，摩根大通发布研报称，在5月全国房价续降背景下，维持今年全国房价下降5%~10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%~20%。房价还能不能压得住？房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。

　　首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

　　2012年6月19日，中国社科院经济所和首都经贸大学对3月－5月联合举行的一项涉及35个城市的调查显示，除了青岛、杭州、济南外，其余32个城市（省会和计划单列市）的房价不同程度存在预期上升的情况。2012年6月份，多地涌现出千人排队购房的火爆场面，市场在结束观望出手购房的背后隐藏着什么原因呢？

　　2012年6月19日，央行最新调查数据显示，对下个季度房价走势，20.4%的居民认为未来房价将会上涨。同时机构数据显示，6月截止到18日，房价环比上涨了7.7%。

　　2012年6月20日，国泰君安一份最新研究报告显示，土地市场、楼市的持续低迷，带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府的财政收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府来说，这笔资金缺口庞大得难以填补。

　　据国泰君安预测，这个缺口高达4.8万亿元。国泰君安一份最新研究报告显示，土地市场、楼市的持续低迷，带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府的财政收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府来说，这笔资金缺口庞大得难以填补。

　　据国泰君安预测，这个缺口高达4.8万亿元。中原市场研究部的统计则显示，2012年前4个月，标杆房企拿地189亿，同比下调63%，仅占销售额的12%。其中，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备，房企拿地的积极性已然降至历史低位。

　　2012年7月5日，花旗银行中国零售银行研究与投资分析主管邱思甥对2012下半年全球经济作出展望，一句话几乎颠覆了之前大部分研究机构的判断。第二季度或者下半年的最大变数，已经不是欧债危机，而是中国经济。花旗银行分析，今年上半年，中国经济两大动能——基础设施建设和房地产市场双双下滑。

　　下半年中央对房价的调控不会放松，房地产很难重返“黄金十年”。另外在全球经济衰退的大背景下，东盟经济势上扬，菲律宾、越南、泰国等东盟国家接棒廉价劳动力优势，成为全球经济增长的新亮点，而“中国制造”成本上升已是不争的事实，出口、投资和消费，拉动经济的三驾马车全面减速，中国经济已经到了近30年来最危急的时刻。中国经济下行的压力在增大，这是普遍的共识。

　　2012年7月3日-5日，新华社三论楼市调控，7月3日：房地产调控决心未改方向不变。在宏观调控的大背景下，房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施，但这并不意味着房地产调控进入了尾声，房价离“回归合理水平”仍有距离，房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。7月4日：对房价变化不可掉以轻心。楼市确实进入了由清淡到回暖的周期。但回暖中的楼市并不具备在短期内再次掀起价格高潮的条件。

　　7月5日：巩固房地产调控成果要强化问责机制。不可否认，在去年的调控过程中，很多地方在执行调控措施时出现了用力过猛、矫枉过正的情况，误伤了一部分自住型合理购房需求。但“微调”措施可以，“微调”目标不行。任何对房地产调控政策的调整，都不能动摇稳定房价、稳定市场的大方向。

　　2012年7月7日，近期，楼市显现回暖迹象。最近连续两次的降息也引发各界对房地产调控政策的种种猜测。那么，房价是否会出现新的较快增长？经济增速回落情况下，房地产调控政策还将持续多久？调控手段会不会有所变化？国家住房城乡建设部向新华社透露，下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。

　　尽管近期房价发生波动，但短期内不会大幅上涨。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了“房价已经出现较快增长”的说法，并指出，当前政策条件下，为卖而买的投机性需求进入市场的动力不大，只要坚持对第三套住房不贷款，坚持把投机买房的杠杆去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市场逐步变成以居住需求为主的市场，健康程度会大大增强。

　　一是宏观经济：宏观经济将继续下滑，二季度G DP预计破8。二是经济政策：6月C PI预计在3%以下，为政策继续放松提供了更大可能，但大规模的经济刺激政策不会再出台，4万亿2.0版本不会再出现。三是货币政策：下半年，存款准备金率和贷款利息还将下降。四是地产形势：房地产的冬天没有过去，“红5月”只是温和复苏，现在顶多是暖冬，并不意味着春天来了。五是楼市调控：下半年限购不会退出，但地方政府会有多一些的微调空间。六是房价形势：房价正在处于筑底阶段，但2009年房价暴涨行情不会重演。

　　中央房地产调控效力不断弱化，逐渐丧失遏制力。从上半年和6月房价数据指标看，房价止跌回涨，房价埋下反弹炸药包。从调控政策层面上看，截止到2012年7月2日，全国共有52个城市调控微调，45个城市通过，7个城市叫停，说明调控见底，下半年不会有新的严厉政策出现，微调到放松可谓指日可待。

　　从成交量看，全国主要城市销售成交火爆，市场底部呈现。从经济层面上看，保增长经济的背景下，房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看，上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降空间，而上涨的空间却增加了。

　　自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年7月2日，全国共有52个城市调控微调，45个城市通过，微调的内容基本集中在刚需和部分改善需求方面。7个城市叫停，其中5个城市限购放松和1个城市契税补贴和购房补贴扩大范围和额度及1个城市上调房价限价标准叫停。

　　因此，地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式，以及财政、税费补贴等方面进行调整。基于上述政策局面，下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段，保持量价企稳，市场不可能再现类似2009年的逆转态势。

　　不要抱限购限贷政策“取消”幻想，不可能在今年内退出。在调控效果相对接近预期的情况下，目前没有更好的政策可以取代“限购限贷”。虽然限购限贷不算是最好的政策，但比较过去的调控手段，限购限贷实施以来，调控效果更接近预期，且在目前情况下，没有更好的政策可以替代。限购政策出台后确实对遏制房价起到很重要的作用。

　　官方数据显示，调控一年半来，全国多个城市的房价都有明显的下滑现象，北京、上海、深圳、广州等多个城市的降幅都超过10%。即使今年有“五一”黄金假期的5月份，全国平均房价仍呈现下降的现象。

　　数据显示，5月份70个大中城市中有43个城市的新建住宅价格出现环比下降，同时，有55个城市的新建住宅价格较上年同期下降，高于4月份的46个城市以及3月份的38个城市。所以，作为抑制房价上涨的关键武器“限购限贷”政策，今年下半年不可能退出市场。

　　短期影响市场的有三大因素，一是房产税和限购限贷政策。二是巨大库存。三是去库存缓慢，销售节奏没有根本改善，只是温和改善，现在如果开发商提价，销售立即又会下滑，这预示着房地产市场未来两年都不会有很好的表现。

　　楼市虽然筑底复苏，但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”，最多是楼市“暖冬”局部回暖，离全面回暖为时尚早。如果中国经济全面滑坡，房地产将不能继续一枝独秀。房地产业与宏观经济的确息息相关。房地产走势已经不由得房地产市场本身所决定，未来经济形势的变化，将主导房地产市场。

　　今年下半年经济下降的趋势会一直延续下去。当前经济增长下滑不是周期性的，而主要是结构性的、体制性的调整。中央政府绝对不会出台4万亿经济刺激计划或4万亿经济投资计划的2 .0版本，也不可能再发10万亿天量信贷保增长。

　　政府如果再次启动刺激性的财政政策，只会导致更多的过剩产能，而银根放松则会再度推高刚刚控制下来的通货膨胀。因此，大规模的经济刺激计划不会再出台。宏观经济将继续下滑，今年二季度经济表现会更差，GDP会降到8%以下，6月份CPI会在2.2%，这会为政策放松提供更大的可能性。今年上半年存款准备金率已经下调三次，利息也下调了二次。下半年存款准备金率应该会下调2次，每次下调1%，利息下调1次，每次幅度0.25%。

　　中央收紧调控政策不会发生变化，地方政府可能会出现微调的现象。地方政府不自救是不可能的。“地方财政收入的一半来源于土地出让金，再加上房地产开发和交易中的税费，房地产的税收可能达到70%左右。一旦房地产业务停滞，地方财政必然受到重创，甚至连发工资都很艰难。

　　因此，2012年下半年中央以”稳“字当头，维持”既有政策“作为楼市调控思路，关键是要找到”三全其美“的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。房地产调控政策微调应该保持去投资投机化的同时，也应该保刚需与改善置业人群的合理购买需求。达到拉动销售成交，推动投资增长的目的。

　　2012年下半年房地产调控将往以下方向调整：一是调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨，再降息二次和再降准二次。二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款。考虑到购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。三是调整部分城市限购政策。如房价合理回归和房产税已开征及保障房任务完成的城市，可考虑放松高端产品的限购政策，但不放松限贷。

　　四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资困难及销售成交下降。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五是调整房地产市场交易税费，给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供应。七是加快40个城市个人住房信息系统联网，为房产税开征提供基础数据。