中国经济不能再靠地产

PMI连创新低，5月工业企业利润急速下滑，种种迹象表明，经济超预期的“坏”。在这样的背景下，股市亦是“节节败退”，2200点在本周曾不止一次告破。

在降息、降准已相继出手的背景下，如何“救”经济又一次成为焦点，其中“放松房地产”成为市场讨论最多的手段之一。那么放松房地产调控是否有用？调控放松又会带来怎样的后果？

最近，明曜投资董事长曾昭雄对此进行了专项研究，并与《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者分享了他的研究成果。

中国经济不能再靠地产

NBD：最近关于房地产调控是否要放松、房价是否会再一次上涨的讨论很多，对于地产放松与否您怎么看待？

曾昭雄：最近我们进行了一项统计，旨在从2000年到2012年的商品房销售面积、商品房销售额及其与GDP的对比数据间寻找相互关系。结果发现，全国商品房销售额占GDP的比例从2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地产每年增长10%，对GDP的贡献就能达到大约1%，这还不包括装修、家具、家电等行业。所以为什么大家一觉得经济不行了，要“保增长”就说到把房地产刺激起来，因为没有其他任何一个行业能有房地产这样大的影响力。但问题是我们认为不能再这样了，中国经济不能再依靠房地产了。

NBD：背后的逻辑是什么？

曾昭雄：我们来看看美国的情况。首先看房地产销售额占GDP的比例，在2011年以新房销售测算为0.55%，不到1%，而中国是12.54%，2010年甚至超过13%。美国如果加上二手房的销售额，这个比例为6.8%。在次贷危机爆发以前的2006年，美国新房销售占GDP比例为2.4%，也远低于我国；如果加上当时的二手房销售，占比为14.1%。那我国目前新房销售占GDP比例就接近13%，加上二手房这个数据就会很“恐怖”，已经达到美国在次贷爆发前的峰值。所以房地产不能再涨了。

NBD：除了美国了，其他国家或地区是否也是如此？

曾昭雄：我们可以再看看日本。日本在资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍。现在我们已经接近这个数了。我们在2009年曾测算过，当时大概是4.5倍，2010年、2011年加起来又销售了大概11万亿元的房子，而且房价还涨了，加起来将十分接近日本在房地产泡沫破灭前的情况。

NBD：这是否跟房价有关？

曾昭雄：我们再来看看房价的情况。以北京为例，一套标准的普通商品房，价格大约是每户居民年均可支配收入的22倍，日本在资产泡沫破灭前也是在20倍以上，两个数据很接近，但日本目前的情况是不到10倍。美国目前大约是2.82倍，2006年次贷危机爆发前不到4倍。而在我国城镇的平均水平为7.2倍。很显然，居民的收入水平不能支撑房价再涨了。

NBD：这是否也会影响消费？

曾昭雄：储蓄的增加是比不上房价的上涨的，所以居民的储蓄变相被房地产所“挟持”，而且每个月还要还房贷，势必影响消费。我们的财富不能支撑房价再往上涨了，不能再支撑房地产的销售按有些人期望的每年以10%增加。

NBD：支撑房价进一步上涨的理由是刚需旺盛吗？

曾昭雄：现在很多人在讲刚需。刚需是什么，目前我国城镇居民自有住房的比例占到80%，所以在中国刚需就是结婚买房，每年增加的刚需大多是新结婚的。去年是过去10年以来结婚的高峰，因为大家都想要“龙宝宝”，超过1200万对结婚，但去年我们新增的住房为1100多万套，这还只是商品房，还没算保障性住房等，所以是能够满足真正的刚需的。当然，不排除在某段时间内，市场因为刚需而放量，近一段时期就是这样的情况。

经济下滑提供转型机会

NBD：如何看待房地产与GDP的关系？

曾昭雄：有人觉得不放松房地产，GDP增速可能会回落到7%，但其实经济有它本身的规律，而我们的房地产泡沫已经接近日本泡沫破灭前的状况。未来希望GDP能靠别的产业带动，同时能把房地产的增长控制住。

NBD：谁能来填补房地产的“空白”？

曾昭雄：房地产也是从占GDP3.6%，发展到现在占比接近13%的。其实，某些行业可能就是12年前的房地产，只要能给它政策刺激，它就有可能从占GDP的3%发展到超过10%。

NBD：能否举例说明？

曾昭雄：比如我们的信息服务，加在一起占GDP的比例可能也只有3%~4%。虽然我国的网民数量早已超过美国，但我们的网速呢？能跟美国比吗？我们拿着笔记本电脑到公开场合能上网吗？我国企业的IT应用是否很大？答案当然是否定的。不过也要看到，改革开放以来我们在信息技术领域已经具备了一定的竞争优势，现在国家规划了七大战略新兴产业，信息服务也是其中之一，虽然在基础软件上跟美国等先进水平还有差距，但在应用、在电子元器件方面，我们已经走在世界前列。所以虽然信息服务行业现在没法跟房地产比，但10年之后，也有可能占到GDP10%。环保行业也是一样。

未来经济增长要靠新的动力，不能再靠房地产、靠盲目扩大钢铁、水泥产能等投资来推动。反观信息技术、环保的发展，则能够提高我们的竞争力。

NBD：我们怎么去看这轮全球经济的危机？

曾昭雄：对我们来讲，这是风险也是机会。如果不出现这种情况，经济表面上还是很好，出口很好，人民币