"金九银十"成交有望回升 专家预测:房价仍会涨

       号称史上最严厉的新政已运作4个多月，有消息传北京通州某盘团购最低可优惠7000元/平方米，已现松动。各路地产大鳄、业界专家就房价涨跌炒得不可开交。反观广州，楼市并未出现大众期待的“成交萎缩——开发商以价换量”主旋律，在房价仍岿然不动时成交就已杀回。不少购房者想象中的“金九银十”促销大潮也似乎成为空中楼阁。

       为何广州房价就能如此坚挺？成交回升会否带来“金九银十”期间房价报复性反弹？记者就此采访了购房者、业界专家和开发商。

        一手住宅：郊区7月曾有松动8月又回调

        中原地产研究部副经理胡广东示，据监测数据显示，北京房价也仍没有太大松动，仅郊区外围个别松动。在广州郊区也曾出现了短暂的松动时期，7月份时外围区域曾有房价明显下调。比如，花都某楼盘7月份房价是7000多元/平方米，7月份有段时间部分单位只卖6000多元/平方米，下降1000元左右，降幅仍比较大。下降后这个楼盘成交量很不错，周边楼盘有压力跟着降价，发现销售也不错。但8月份价格就回调了，主要是成交释放，开发商对市场又有了信心。

        新政后因开盘价较低卖得比较火的金沙洲某盘，9月份也将推出第二期。但有看房者朱先生反映均价比一期涨了15%左右。记者昨日在楼巴集中地宏发广场看到，乘坐看楼巴的市民也仍不少，多数是去往花都、增城等楼盘。等候乘车看房的方女士说，他们家目前在海珠区已有一套房改房，想买套改善房，但看了很久房价还是不降，只能再往郊区板块去看看。但是，最近房价还未降成交量却反弹让她有点担忧，担心房价不仅是降不下来，还可能会重新上涨。

        不过，近期广州楼市上团购之风也比较盛行。不少房产网站都推出了看房团，参加了这种看房团，如果非市中心盘有些甚至可以拿到比如9.3折的额外折扣。

      首个周六看房购房仍较火

        昨日是“金九”的第一个周六 ，虽有小雨但不少市民仍为看楼买楼忙。据了解，白云区增槎路某盘新推货70多套，2个小时卖出60多套。该盘的均价为1万元/平方米，如果是一次性付款有9.3折，有代理商会员资格的可优惠9.7折，其他折扣优惠没有。但很多首次置业者出手，因为这里户型多是两房三房单位，总价相对比较低。

        在海珠区榕景路某盘，早上10点左右，只有3～4张桌台上有客户在咨询房子房价等问题。据开游览车的小黄介绍，可能是天气原因人数比上周少。去年开始就关注该盘的刘先生说，现在房价还是比较高，“这个盘现在房价在2.1万～2.5万/平方的话，个人觉得还是有点高。”他表示，现在如果有合适的价位还是会选择入市，房价会涨的呼声还是比较高。

        虽然9月份广州会迎来新盘上市的高峰期，但目前许多新盘都仍未正式对外定价，仅是做意向登记。在赤岗中学对面某盘，现场人数比较多，面积不大的销售中心内5张桌上围满了前来登记咨询的顾客。该盘目前还未公布最终售价，预计房价在1.8万～2.0万/平方，正在接受登记，一经登记享受9.8折优惠。

        下半年迎来6.3万套供应高峰

        合富辉煌首席分析师黎文江表示，从2009年初至2010年上半年，广州十区商品住宅的可售货量一直处于持续下降趋势，但这一状况将在2010年下半年打破。下半年可售货量将达到6.3万套住宅，预料比上半年的可售货量上升一成左右，局部区域将出现供大于求状况。

        初步看来，9月份供应量比较大的是在番禺、花都和增城。比如番禺区有8000多套亚运城项目和1000多套雅居乐项目，一共就有1.1万～1.2万套了。市中心比较少，可能全部加起来只有几千套。据搜房网房源中心统计，9月广州推出新盘新货的项目总量为47个，其中全新盘多达24个，占比高达50%，主要集中海珠、天河、越秀,广州中心区将迎来真正的推货高峰。

        二手住宅

        有二手房1年涨了近20万

        看了1年多房子的黄小姐，最近终于在白云区买进了一套二手房。她说，原本新政出台后不少专家都说今年7月房价可能要降，所以上半年她基本上都不看房了。谁知7月份重新看房后却发现，房价越来越高了。

        黄小姐举例，在海珠区广州大道南的和平家园有一套2楼的房子，她去年下半年房价是52万元，今年看房时，开价却到了60万元。无独有偶，同个小区另一套8楼的房子，去年4月底看时是47万元，今年7月份，发现价格升到了66万元。

        分析：8月份成交量比7月份升三成

        据了解，有不少购房者都与黄小姐有同样的心态，在8月份广州市二手市场的成交量也都迎来了大幅反弹。中原地产区域营业总监潘婉霞表示，二手成交回来了不少，8月份比7月份上升了三成，9月份这几天的成交也仍维持了8月份的情况。她分析，这与购房者观望了一段时间后，发现没明显降价，担心不买反而会更高有关。此外，近期很多人感受到物价的上涨，7月份CPI通胀比率也给购房者一定的心理压力。

        对于不少看房人都表示二手房价有所上涨，潘婉霞认为，现在价钱方面变化不大，主要是均价比较低的笋盘在7月份已经消化得差不多，现在剩下的是价位原本比较高的盘源。

        专家几大分析

        短期内房价或再小幅冲高

        受访的购房者、房地产业界人士等各方都认为，广州房价并未有真正的松动下降。但广州有自己的特殊情况存在。中原地产研究部副经理胡广东认为，亚运带动了相关配套的完善，比如新增地铁线路在9月底投入使用，购房者对沿线物业的价钱接受度提高，成交量放大。如果政策不变，会有一定上涨的空间，但应该不多，市民能在这个价位购买的也不多。

        银行资深业界人士梁东晖表示，广州中心城区供应严重不足，中心城区房价仍在涨。而且，广州有个亚运城准备销售，单个楼盘供应量大。但它是大开发商联手开发，开发商又重视开盘价，因此为亚运城卖个好价，这几大开发商不会让旗下楼盘太降价去销售。而政府不希望亚运城贱卖，最近番禺区两幅地块拍卖，卖出了地王，对亚运城又起到支撑作用。

        广州市房地产专家吴定金分析，卖地结果使得最近市场回暖信号明确，但现在市场也担心政府还会有后续政策出台。假如没有新政策出台，市场肯定会好转。年中大家期待降价10%～15%，现在看来是不可能了。不出新政策的话，下半年涨价的可能性大于降价的可能性。梁东晖也认为，短期内要广州房价下降是不太现实的，可能房价还要往上冲一下，因为亚运有停工限制，近期供应量不会太充足，有冲高动力。但这可以理解为只是强弩之末，最终往下机会还是非常大。梁东晖认为，“很难测到拐点在哪个时点，但肯定离拐点不远了”。

      “金九”未必成真正回暖风向标

         事实上，近期包括北京、上海等地在内的楼市都出现较明显的成交回升，但有人将其定义为“假性回暖”。到底这波成交回暖会否让“金九”发力，称为楼市真正回暖的风向标呢？有开发商业界人士不认为近期市场是“假性回暖”，从目前广州楼市情况看，回暖恐怕会提前。原本在调控后，大家预期楼市反应应该是有节奏的，现在才进行了一两个步骤，并未经过冷冻期，成交回暖就杀回来了。“回暖预期回来得更快，但未必会涨价，最多只是微调”，该人士表示。

         中原地产研究部副经理胡广东认为，政策层面不确定性仍很大。9～10月份新货量大，这么多供应量，成交量应该会上去，但是消化率如何现在还不能下定论。楼市目前正处于微妙时间，购买力在8月份已经释放，剩下的还能不能支撑大供应量水平还属于未知数。因此，现在下“9月份楼市真正回暖，会迎来金九银十”的结论有点早。

         梁东晖也认为，目前广州楼市的成交回暖是经过几个月时间调整，有部分需求得到释放。因为购房者看到几个月来房价还是降不下来，担心“不买会不会更高呢，现在不买以后更难买”。而且CPI又在涨，最好的保值工具是房产，所以又开始买房了。另外，中心城区楼盘很有限，因此开发商“死扛”；“三旧”改造拆了几条城中村，还有一些因为市政工程拆迁，拆迁户有补偿，自己再补点钱就可重新置业，有迫切需求。几大因素汇集在一起，短期内要房价下降不太现实，并不是房价还要往上涨。过了这段时间，需求充分释放后就不会有量支撑了。毕竟现在这个点的房价还是非常高的，能买得起的还是有限。