一线回暖 仍是房地产原动力

    在过去的一年，房地产市场可以用风云变幻来形容，调控政策始终如影随形。一个热得发烫的行业一时间遭遇到了前所未有的压力。用部分开发商的说法，这是一场持久战。不知何时才能结束的调控，以及转变的市场氛围，让很多房企都不得不转变了以往的经营战略。在这一过程中，最大变化就是在北上广深这些一线城市中，受到政策的压力最大。对于这些以往均被列入到抢地开建范围的重点区域，现时开发商在风口浪尖上所持的态度也开始有所分化。一部分开发商开始喊出“易线”的口号。这从近一年来，北上广深等城市拍地冷清的场面就可以体现出来。但与此同时，包括部分大型的房企，仍然将一线城市作为重点战略布局区域，而一些中小型的开发商也趁机渗入到一线城市中来。
　　事实上，数据显示，从今年2月中旬开始，这些大城市，如广州的楼市成交已经开始出现了回暖的迹象。特别是降价潮流的刺激之下，吸引了大量的刚需型购房者进入市场。这种迹象也再度激起了开发商对于一线市场的重视，而富力地产更称，“今后一线城市仍然会是推动房地产业的原动力”。
　  而在近期各大房企不断公布的去年的销售报告中，也是将结构调整作为业绩增长的主要原因进行归纳。例如，2011年绿地集团营业收入达到了2300亿元，其中房地产业务收入770多亿元，同比增长50%。其董事长张玉良能取得这么好的成绩是因为绿地“在一线城市市场整体受限的情况下，转战主攻二三线城市”。据统计数据显示，绿地目前房地产开发项目遍及全国24个省60个城市，大多数集中在二三线城市，在辽宁、黑龙江、江苏等地，更是实现了省域深耕、多点布局。据绿地方面称，结构调整不仅仅是区域还包括产品。在武汉、郑州、大连等二线城市，绿地甚至推出了多个超高层综合体。而2011年又在成都、吴江等地获得了超高层综合体项目。在评价绿地的业绩时，张玉良就总结认为，“调结构是绿地发展的内生动力”。

　　回暖再度提升信心

　　房企放缓在一线市场的脚步的战略是否正确，在业内仍然有不同观点。但从2月中旬开始，国内大城市楼市成交的回暖的确为那些仍然坚持以一线为主根据地的开发商们打了一支强心针。
　　据显示，今年的2月21日至3月21日广州楼市的成交，相比上一个周期有了大幅度的增长。数据显示，广州市2月21日至3月21日一手房网签套数为7050套，环比上一周期的3055套，上涨131%。网签成交面积为76.6万平方米，和上一周期的31.9万平方米相比，环比大涨140%。此外，在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个广州在售主流楼盘的成交均价和上月进行对比，结果显示，有39%的楼盘成交均价出现上升趋势，比上月的25%增加了14%； 38%的楼盘成交均价则基本保持不变。
　　其中，价格环比涨幅较为突出的楼盘有大运家园、金山谷、碧桂园豪园 (论坛)和淘金家园 (论坛)等。大运家园的网签价格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差价达2505元/平方米，涨幅为21.35%；碧桂园豪园的网签价格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，涨幅为16.22%；
　　事实上，不仅是广州的成交回暖并非是个案。在全国其他的一线城市，也普遍出现成交回涨的现象。截至当时，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海的成交量大幅上扬，两周内成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，在2月底成交面积已达2011年均线水平。

　　利好刺激一线市场行情复苏

　　尽管国内包括上海在内的不少城市在今年试探性“放松”调控的举动均被中央叫停，但近段时间涉及房地产市场仍然有不少利好的消息。而首套房贷利率优惠就是其中之一。这些利好再加上开发商在今年不断扩大的优惠力度，使得去年一度处于销售停滞的一线市场开始“复苏”，成交量节节攀升。

　　房贷优惠重现吸引刚需入市

　　2012年一季度以来，首套房贷的利率优惠的消息层出不穷。尤其近期央行副行长刘士余称要“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”让房地产市场中的刚性需求群体再度燃起了入市的激情。
　　对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等30个城市重点银行首套利率的变更状况调查发现，利率调整已经成为普遍现象。而各地的大型商业银行都开始试探性地对首套房贷的利率优惠进行调整，四个城市出现8.5折及以上优惠利率。调查结果显示，北京的工农中建四大国有商业银行对首套房贷仍在执行基准利率，交通、招商和民生三家股份制银行明确表示对于首套房贷款利率可享受折扣优惠。而上海、深圳、广州对于首套房贷利率的优惠更是全面铺开，且上海、广州、天津、珠海4个城市都重新出现首套房贷利率8.5折扣优惠。
　　其中上海多家银行首套房贷出现明显下调痕迹。上海农商银行开启了8.5折优惠，中国银行和交通银行也可根据客户资质提供9折至9.5折的优惠。广州各银行中，中国银行和农业银行分别提供首套房贷利率8.5折至9.5折不等的优惠；天津银行首套房贷利率实行8.5折优惠，珠海工商银行针对首套房贷，4成首付可享受8.5折优惠。
　　此外，深圳关于首套房贷利率政策目前也已经大范围铺开，建设银行、中国银行、农业银行、招商银行和汇丰银行普遍给出9.5折优惠，交通银行表示会根据合作楼盘提供首套房贷利率优惠政策，如万科项目可享受9.5折优惠。此外，光大和花旗银行给出首套房贷利率9折优惠的政策。
　　首套房贷利率优惠的重现使得很多原本处于观望状态的首次置业者在近期进入到了房地产市场。据花都某楼盘的销售人员透露，在房贷利率优惠消息传出后，过来看房和选房的客户明显增加，而且在向销售人员咨询当中，贷款利率就是被问及最多的问题之一。

　　　开发商借“东风”加快推新货

　　成交的回暖让原本沉寂的房地产市场再度活跃起来。尽管处于价格持续走低的环境之下，但开发商仍然在加快推货的步伐。据统计显示，今年仅在3月份广州十区二市就大约有37个项目推出或者推新，环比2月增长了约48%。特别是一些中小项目，刚性需求逐步释放，给开发商增添了更多的市场信心。预计在4月份，广州推出的新盘以及旧盘推新货的项目总数量将达到38个，其中全新盘12个，老盘推新项目有26个。其中，中心六区的新盘也预计有11个，主要集中在白云区。而郊区的推新节奏则明显加快，仅是增城预计就将有10个项目推新，占全市新盘量四分之一，再次成为供货大区。