房价合理标准不是猜谜题

房价合理回归，成了全民的一道算术题，或者说猜谜题。全国“两会”结束后的答记者问中，国务院总理温家宝表示，“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配，当前房价还远远没有回到合理价位。”

然而，总理却并未给出合理房价的具体标准。于是，网上有好事者算出了一些大城市的“总理房价”，结果居然连一线城市都低于5000元/平米。对于一线城市而言，比如北京和上海的住宅均价都在21000元/平米左右，需要下跌近八成，才能达标。不要说下跌八成，下跌四成就会崩盘。这种算法，不是一般的荒诞。

房价回归合理标准，应以房价收入比为主。国外发达国家的房价收入比，一般在3-6倍之间。囿于国情和楼市的发展阶段不同，我国维持在6-10倍之间，可算做合理。根据笔者的研究，全国整体上6-7倍合理，一线城市和部分经济发达的二三线城市，保持在8-10倍即算合理。2011年，全国房价收入比为7.5倍，略偏高，部分一二线城市超过14倍，明显偏高。然而，房价收入比的回归，不可能一蹴而就，只要房价增幅持续低于收入增幅，几年后全国大部分城市都能回归到合理区间。

如何保持房价平稳化，避免出现类似2007年和2009年的大幅上涨？从房价构成来看，主要包括土地款、税收、企业利润。

针对于此，笔者有三点建议。第一，控制地价。面粉贵了，面包自然也难便宜。地价是房价的主要构成之一，越是大城市，越是好地段，地价在房价中的比重越高，高档项目的地价占比达50%左右。不妨大概匡算一下，2011年全国土地成交均价为2786元/平方米，按1.6的容积率，则楼面价为1857元/平米，而当年的商品房平均销售价格为5381元/平方米，也即地价占房价的比重为35%左右。不仅比重高，而且涨幅大。自从2004年实行土地招拍挂后，全国经营性用地价格快速上涨，涨幅明显超过房价。比如，2011年全国商品房成交价比2010年增长6.9%，而土地成交均价却上升11.3%，后者几乎是前者的一倍。地方政府在卖地方面，能卖高价，决不低售。前几年市场繁荣期，各地地王频现，面粉比面包都贵，建成的房子价格岂能不高？近两年国土部出台了多个抑制地价、遏制地王的政策，但效果并不理想。减少地方政府对土地出让的依赖，是个长期工程，急也没用。

第二，减少税负。我国房地产业税负较重是不争的事实。涉及的房地产的税种较多，其中完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种；另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。有数据可查的五类直接税，由2004年的1208亿元增加到了2011年的8223亿元，增长近6倍。2011年，五类房地产税收占地方税收收入的比重为20.6%，2004年只有12.6%。另外，当前房地产税收主要在开发环节，其次是交易环节，此二者很容易推高房价，比如很多二手房东卖房时，税收都转嫁给了下家。持有环节的税只有城镇土地使用税和尚未对个人住房开征的房产税，税负偏轻。

第三，压缩企业违规违法性利润。房地产业是公认的高利润行业，开发商的部分利润来自于合法经营，部分利润则源自各种违规违法行为。比如，过去十几年，开发商获得的超额利润，其实主要来自于土地增值。过去多年，国家出台的多如牛毛的土地政策，用于规范土地出让和管理，尤其打击和清理土地闲置行为。按规定，开发企业拿地后，一年内不开发得缴罚款，两年不开发将被政府无偿收回。但这项政策，从来没有被有效落实过。加强执法，才是根本。同时，也须防范和查处官员的权力寻租，转变用地性质、提高项目容积率等皆是损害国家利益、满足不良官员和开发商贪欲的惯用花招。

稳定房价的路径很多，如加强住房保障、抑制炒房行为、培育住房租赁市场、快速提高居民收入、控制货币发行量、扩大民间投资渠道等。只有多管齐下，才能从根本上达到治理高房价的目标。不过，即便上述措施都能做到位，也不可让房价驯服如绵羊，看看近几十年来中国香港和美国的房价走势就明白了。商品房，毕竟带有一定的资产品属性。

（作者系上海易居房地产研究院副院长）