房屋买卖合同若干问题解答

    一、“一房数卖”商品房买卖合同中合同的效力如何确定？

　　答：“一房数卖”是指房屋的产权人先后与两个或两个以上的买房人分别签订房屋买卖合同，将其所有的一套房屋分别出售给两个或两个以上的买房人的情形。

　　在“一房数卖”的情形下卖房合同效力的确定，应当以《合同法》关于买卖合同效力的规定为依据，分别情形进行综合评定。根据最高人民法院《合同法解释二》第15条的规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”。另外，根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据以上两个法律条文的规定，买卖合同的效力与物权的变更是分开的，也就是《物权法》规定的，未办理物权登记，不影响合同的效力。因此，在“一房数卖”买卖合同中，只要买卖合同没有违反《合同法》第52条规定的无效情形，数份合同均是有效的。

　　二、在“一房数卖”的情形下合同如何履行呢？

　　答：在“一房数卖”中，有可能数份商品房买卖合同均属于有效合同，但是履行过程中只能是其中一份合同得到实际履行，其他合同则必须无法履行，目的落空。买受人只能向卖房人追究相应的合同违约责任，那么，在这种情形下，哪一份合同在法律和现实中应该得到履行呢？应参照以下几种情形确定：一、签订买卖合同后均未办理产权登记的，在数份合同均有效的情形下，应以签署时间在前的合同先履行，未得到履行的买受人可以追究卖房人的违约责任来要求赔偿。二、签订买卖合同后均未办理产权登记过户手续，但是其中一份已经办理了合同登记备案的，在数份合同均有效且未履行的情形下，对已经办理了登记备案的合同应优先履行。三、签订买卖合同后均未办理产权登记，其中一份合同已将房屋交付给买受人的，在数份合同均有效的情形下，应保护交易安全，确定已完成交付房屋的合同优先履行。四、签订买卖合同后房屋已经办理过户登记，且房屋未转移给其他买受人的，应以物权公示性及对抗性原理，确认办理过户登记手续的合同优先履行。五、签订买卖合同后，其中一份合同已经办理过户登记，另一份合同已经交付房屋的。在这种情形下，还是应该按物权公示性及对抗性原理来确定优先履行，对已经登记过户的合同得到确认。