调控多招，为何房价没有实质降下来？

进入四季度，国家对房地产的调控越来越“狠”。国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“新国十条”已经百多天了，从北京和深圳的数据统计情况看，房价过快上涨的趋势已经得到了明显遏制。趋势得到遏制，房价是松动还是“假摔”？新一轮房地产调控的效果到底怎么样？房价真的降了吗？仔细观察中国房地产市场，我个人以为还是存在调控的效果问题的,在一个仅需求是由市场驱动而供应完全由政府控制的市场，供方总是占上风,这就是问题，这就是调控越来越狠，为何不见房价实质下降的原因所在。

从国务院态度来看，楼市暂时还看不到政策松动的迹象。自“9?9”新政以来，除了央行加息外，“限购令”风靡全国，北京、上海、广州、深圳在内的14个城市已经推出限购令。国务院再次重申遏制房价过快上涨，至少说明此前的楼市调控政策还没有达到预期效果，说明现在房价还是很高。

京沪多家银行首套房贷最低利率上调至8.5折后，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。此次房贷利率政策的变化，说明管理层对房地产市场的调控措施不断加码。取消房贷利率7折优惠无疑会加大购房者支出，有利于抑制投机需求、实现银行信贷风险控制的目的，并相应增大银行利润空间。

调查显示，如果按照以往房产销售惯例，各地很多楼盘会在周末推出各种打折促销活动，而周末看房的人通常也会比平常多出不少。但现在新政调控后，虽然不少楼盘都在搞优惠促销购房活动，但真正大幅度降价的楼盘却很难看到，甚至大多数楼盘的售楼处还都比较冷清。

或许最近你会经常看到这些情况：买房送面积等等，但这并不是现在才有的事情，调控之前我们通常见到的都是送露台、花园、走道什么的。根据建设部建筑工程建筑面积计算规范的规定，像类似于建筑物的露台、装饰性幕墙，与建筑物不相通的装饰性阳台，都是不应计入面积的。而层高不足2米2的，两米二的空间，以及与建筑物相通的阳台，也只能按水平的投影面积计算一半。按照国家相关规定，这些原本就不应该算面积的露台、公共走道以及原本就只算一半面积的阳台，在一些售楼处现场、一些项目营销时却变成了给购房人的优惠。而如今更有甚者，把规划设计范围以外的面积以伪赠送的方式拿出来，以吸引购房人的眼光。切记，这个不是调控之后开发商的优惠促销打折！这是一个障眼法！

调控之后开发商的优惠促销打折应该是怎样的？买房送面积其实不过是开发商的一个促销手段，而赠送的面积要不就是原来就不应该计算的面积，要不就是超过规划以往的违法搭建，这些赠送的面积都不会在房产证中体现出来。对于购房人来说，买房送面积得到的未见得就是免费的蛋糕。即使这部分空间被开发商通过二次改建的方式把它开发出来了，甚至利用了，那这部分也不会写进合同，也办不了房产证，这部分的房产将来在抵押、过户或者说继承、拆迁等过程中，都不会被法律所认可。所以，严肃地讲，这就是无效的。

调控越来越多招，老百姓希望看到的是房价的实质性下降。楼市资金“挤”向二、三线城市导致二、三线城市土地也更加活跃。中国楼市催生了大量的房地产投资客，他们有一个共同的特点就是交易套利过的房产远不只一两套。在近几年楼市火爆的时候，这些投资客成为楼市中最重要和最活跃的力量。房地产调控新政对住宅市场的影响远远没有结束，而观望等待就是这些人最好的策略。实际上，投资客的离场观望进一步加剧了楼市的低迷。

有鉴于此，房产新政实施多月后，楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，但房价下跌的趋势却还是若隐若现。这说明调控政策在短期内已初见成效，不过，市场预期仍然面临一定的不确定性，房价似乎并没有降下来多少。在一些看房人眼里没有特别明显的降价，都是稍微有点优惠，打个折扣这样的情况出现。

由此看来，国务院定调四季度经济工作重心，部署楼市调控重在落实。已经有十几个城市出台了限购令，在部署努力解决好涉及民生的问题时，特别提到了提高居民收入特别是中低收入者的收入。对于财政这个“大账本”，从严控制一般性支出，防止年底突击花钱。

于是有人问“房价还会继续走高吗？” 房价下跌谁会哭？不过，我这里想说明的一点是房价下跌不一定是开发商会哭。老百姓“先哭”，银行“跳楼”。老百姓为买房子把一生的积蓄都投到了房地产上，如果房价一旦下跌，他们就成了负债的房主。对没有买房的消费者，看到房子降价以后，大家是买涨不买落，纷纷不买房，最后导致房产形成真正的泡沫。房价下跌，对于购房者来说，其使用的效用不会增加也不会减少。

房价下跌，最先哭的除了那些天天在网上要房价上涨的之人外，还有目前市场上的大量的房地产投资者及部分追求高利润为首要目标的房地产开发商。房地产作为投资品，他们是需要人来接他们最后一棒，否则，套自己手上不是麻烦了吗？如果硬要把此问题说明白点，当然，房价下跌最先哭的是那些天天叫喊着房价会上涨的人了，他们越是这样叫喊，越是证明其心中惊慌，越是证明这些人欲哭无泪了。如果房价下跌，对于购房者来说，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌对他们的住房消费根本不会有多少意义。而对于没有购房的绝大多数老百姓来说，会有哪一个人只买高价的房子而不愿意购买低价格的房子呢？任何人在购买同一质量物品时，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购买房子的消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？华尔街有一句名言是“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。投资者往往都会在市场繁荣的时候忘记以往市场崩溃时的惨痛教训。

近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性导致国内房地产泡沫。而部分开发商利用制度缺陷操纵房价。如果说房价还在继续上涨，政府就会出台相关政策，比如利率问题、税收政策的问题，金融制度安排问题，外资进入问题等，因为目前的政策，短期内对房价的影响不太大。因此，合理的房价尚难出现。

因此，高房价要降下来，除了调控还要注意这点：鼓励开发商多建普通住宅。责令国有各商业银行，必须在限期内收回开发商逾期贷款，新到期的贷款不再展期。