楼市新年“开门绿”部分房企降价促销范围将扩大

   部分房企或临“流动性”危机 降价促销范围将扩大

　　新年楼市“寒意”逼人，不但多个大城市成交量跌入冰点，价格跌跌不休，连去年逆市飘红的大型房企1月业绩也不容乐观。

　　从2008年到2011年，行业领头羊万科每年首月销售业绩都一直呈上升趋势，销售金额也从不足百亿元一直上升到了去年的约200亿元。而今年1月万科销售面积和销售金额同比分别下降28.1%和39.3%。这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。

　　业内人士分析，在部分房企销售回笼资金不足的情况下，越来越多企业或会遭遇“流动性”危机，而为求出路，降价促销的范围将因此扩大。

　　新年楼市“寒意”逼人，不但多个大城市成交量跌入冰点，价格跌跌不休，连去年逆市飘红的大型房企1月业绩也不容乐观。

　　万科日前发布1月销售业绩显示，2012年1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，环比分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。资料显示这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，1月份销售环比大幅增长主要是因为去年临近年底公司推盘量较大，很大一部分客户虽然在12月实现了认购，但是在今年1月随着签约完成而计入当月销售。另一方面，今年由于春节假期到来较早，对1月份住宅市场的影响也会更大一些。

　　不过仔细分析却可以发现，与往年春节所在的月份相比，今年1月份主要城市的批准预售面积差异不算很大，但各大城市的成交面积却大幅下滑，春节楼市成交更是被不少业内人士称为跌至“零度以下”。

　　相关网站监控的全国28个一、二线城市中有27城龙年春节期间的商品住宅市场成交量不及去年同期，4个城市更是呈现0签约态势。而广州同比降幅高达81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎缩。

　　促销手段有声势欠实惠

　　面对当前的销售形势，不少开发商在春节前后都持续通过促销活动维持声势。像保利地产从1月1日至2月元宵节期间，在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。

　　不过，由于保利地产促销内容和促销力度由各个城市机构自行确定，整体来看优惠幅度较小，部分城市和项目的促销仅体现在特价房的范围之内，且特价房套数较少。而像越秀地产、富力地产等开发商，近期在每个楼盘推出大约十多套的特价单位，总体优惠的范围也不算大。

　　看点1　房企今年流动性危机将现

　　从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企业自筹资金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；随着信贷继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

　　来自广东省房协的数据更显示，2011年广东省房企贷款比2010年减少5.8%，按揭贷款减少6%，贷款占比下降约4个百分点，相反，自筹资金占比达三成一，上升4个百分点。

　　而相比融资较为困难的中小房企，标杆房企目前资金状况相对较好。如2011年万科销售1215亿元，同比增长12.4%、恒大销售803亿元，同比增长59%、保利销售732亿元，同比增长10.7%、中海销售870.9亿港元，同比增长29.8%；广州地区销售金额突破100亿元的房企有保利等。这也导致去年底虽然多次传出有楼盘降价，但全面性降价没有出现的原因。

　　世联地产研究就显示，2011年部分房企一直扛到最后才降价的原因在于资金紧张程度不及2008年，但是进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。

　　看点2　个别或破产 大力促销增多

　　“目前从政策面还是资金面都不支持市场形势反弹，但是在一季度内出现大规模促销的可能性也不大。”广东省房协理事赵卓文向记者分析，大部分开发商资金情况还“顶得住”。不过，今年也不排除会有部分“破产”的个案。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，目前房企对2012年的市场普遍持谨慎看法，至少在上半年交易量、销售下降几乎成为共同的预期，所以，房企更重视现金流，重视销售，大力降价促销也不会少，共同的策略是准备“过冬”。相对而言，标杆上市房企及小部分资金紧的中小企的动作会更积极。

　　不过，经纬行研究中心杨靖比较乐观，他认为，春节市场的情况对未来市场走向并无明显指向意义。预计随着假期的结束，压抑了近半年的刚性需求或将逐步释放，未来市场仍将是机遇与挑战并存。