开发商试探性涨价 逆市操作难阻房价理性回归

       继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市，试图复制高房价。调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视点”记者对此进行了追踪调查。

       多种“玩法”应对调控

      今年4月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，房价上涨有卷土重来迹象。

      8月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从8．5折提升到8．7折。在济南做楼盘代理销售5年多的赵经理说：“这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”

      8月24日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价从每平方米7．2万元刷新到了最高13．7万元。销售部刘小姐对记者说：“预约看房者已经排到了下周。”

      有关人士指出，这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。一些开发商将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距离甘肃兰州市不到100公里的临洮县城房价已由年初的每平方米2200元涨到2500元。

      记者调查发现，一些开发商还和商业银行联手。有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。

      力挺高房价“底气”何在

      开发商之所以力挺高房价，是因为地方政府短期内还不能摆脱土地财政依赖，银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要的是，地方政府在调控楼市时，还要顾及政策对GDP的影响。

      记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告，文中说：“省内房地产开发投资规模明显偏低，部分城市房屋销售价格与其他城市相比明显偏低，且房屋价格上涨不快。”并指出：“国家调控政策出台后，全省房屋销售面积增幅逐月回落，住房消费徘徊不前，不利于整个经济平稳发展，因而房地产调控不能搞‘急刹车’，要研究出台扶持政策大力帮促，保持全省房地产市场平稳健康发展。”

    “地方政府更在意任期内的可用财力，指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。有了这些地方政府的“导向”，开发商“逆市托盘”便有了“底气”。采访中，一些开发商告诉记者，政策收紧对开发商拿地的资金链有一定影响，但仍在可控范围内。

      从国家统计局的数据分析，7月份开发商投资金额环比虽有所下降，但总体资金面仍较为宽松。前7个月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39．4％；全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37．2％。从已经披露的半年报信息来看，包括保利地产、金地集团、招商地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。

     “非涨不可”只是神话

      一些专家表示，尽管短期来看房价仍处在胶着状态，高位震荡，但房价理性回归已成大势所趋。

      土地供给方面，国家统计局数据显示，2010年全国计划住房建设用地供应总量18．5万公顷，远远超过去年全国住房实际供地7．6万公顷和前五年平均年度实际供地量5．5万公顷。今年下半年全国还有约2／3用地计划可用，土地供应并不紧张。新增住宅大幅增加。2009年，全国住宅竣工面积5．77亿平方米，增长6．2％，2010年上半年住宅竣工面积已同比增长15．5％。2010年6月末，商品房待售面积相比增长了6．4％。在需求方面，国家打击投机性炒房政策频出，使二手房价格已经不再坚挺。国家统计局数据显示，二手房价格已连续几个月下降，5月环比降幅达到0．4％，6月份下降了0．3个百分点，7月份仍处于环比下降状态。

      中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，今年新一轮房地产调控政策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明，我国调控房地产市场的措施一段时间内不会放松。