房价全面回落已成定局 “拐点”亦已显现

导读：经过两年多的持续调控，涨幅较大的房价已经初步得到遏制，房价“拐点”也已经显现。2012年伊始，依然高高在上的房价，能否迎来全面回落，能否实现合理回归？

此前国家统计局发布的“去年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，在这些整体数据的背后，是各地不少的楼盘打折、促销的信息，不少开发商也开始改变定价策略。不过，尽管当前房价已经出现松动，但仔细分析，不难发现，房价降幅明显的地域，依然以一线城市为主，降幅显著的楼盘，大都处在城市的偏远地带，主动降价的开发商，还是由少数大型房企带头。因此，这一松动距离政策调控的初衷，距离普通居民的购房承受力，依然有不少差距。

2012年伊始，依然高高在上的房价，能否迎来全面回落，能否实现合理回归？从房地产市场的发展情况看，促进房价全面回落、合理回归的外在条件已经具备，房价全面回落已成定局。

首先，坚持房地产调控的政策不动摇的基调，给市场各方以明确预期。在2011年最后几个月，当房价开始有所松动时，市场上出现很多“房地产调控将放松”的言论，对此，国务院领导在多个场合明确重申“坚持房地产市场调控不动摇”。此后召开的中央经济工作会议也再次强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。在这样的政策预期下，曾抱有“调控放松”幻想的房地产开发商，最好的选择就是顺应调控趋势，主动改变定价策略。

其次，经过此前持续的调控，房地产市场的高库存现象明显，进一步加大了房地产企业的资金压力。此轮房地产调控会否有部分开发商破产倒闭，一直是各方关注的焦点，原因就在于，“最严厉的调控”给房地产企业带来空前的资金压力。一方面，多项政策的出台，堵住了房地产企业的多条融资渠道，比如信贷趋严、资本市场融资收紧、销售量大幅下滑等；另一方面，伴随着调控的持续，楼市成交量的大幅萎缩，房地产企业的库存上升明显，资金周转率下降。比如在北京，去年12月初可售住宅已经达到13万套，2011年内新增加期房住宅库存的价值已经超过千亿元。

第三，从需求端看，购房者观望情绪浓厚，购房意愿较低。在资本市场上，有一句比较流行的话是“买涨不买跌”，也就是说，上涨的时候更多的人愿意继续买，下跌时则相反。这话对房地产市场同样适用。近日，房地产顾问机构世联地产发布报告称，因降价幅度较小不符合预期，四季度全国购房者信心指数跌至2011年最低点，其中北京购房者信心指数为45.1，较三季度大幅下降4.4，在一线城市中降幅最大。这一调查与此前央行公布的问卷调查结果如出一辙。人民银行发布的四季度城镇储户问卷调查显示，未来3个月内有购房意愿的居民占比13.9%，进一步接近2008年第三季度的近年历史低点。

最后，土地出让价格的走低，在一定程度上，给房价下降留出了空间。土地出让价格较高，一直被认为是高房价的重要原因。而现在，土地市场大幅降温，成交价格连续走低，近期全国各地出让的土地不少以底价成交，甚至还出现不少“流拍”现象。北京中原地产根据市土地整理储备中心数字统计，2011年全年，北京市共成交宅地59宗，出让金约473亿元，出让宗数和出让金额分别比2010年下降26%和55.4%。59宗宅地平均楼面价比2010年下降30.5%。

毫无疑问，促进房价全面回落的条件较多，开始的松动的房价，也正逐步向调控目标靠近。但未来房价究竟能下降多少，何时会出现全面回落，为各方关注。有观点预计，在未来6~12个月内，房价还有可能出现10%~20%的下调空间，北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，二三线城市可能出现10%左右下跌。北京中坤投资集团董事长黄怒波表示，楼市拐点已经来临，房价进入下行区间，正在回归正常价格，2012年房价最高将跌30%，将是入市的大好时机。

有专家表示，从短期的目标来讲，去泡沫很重要，价格回落是当务之急；但是从中期看，扩供给更重要，要达成供求相对平衡；长期而言，则是要加强制度建设，避免上几轮调控后所出现的报复性价格上涨，避免房地产资产化的投机性趋向。