成交量萎缩土地流标量倍增 楼市迈入拼跌时代

导读：综合报道，业内人士指出，2011年在一系列严厉的楼市宏观调控政策作用下，北上广深等一线城市楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制。同时，房产交易下滑拖累了土地市场，2011年全国土地出让也出现下滑。业内人士预计，2012年楼市调控仍将持续，楼市库存压力继续增加。

成交量萎缩

中介机构统计显示，截至2011年12月25日，全国最典型的20个一、二线城市中，成交量为137.5万套，相比2010年全年的160.6万套少23万套，预期2011年20个城市成交量减少超过22万套。另外，不仅大部分城市成交量萎缩，一线房企也在2011年三季度开始出现明显的销售乏力。

北京中原市场研究部统计数据显示，北京2011年新建住宅总套数为90605套，同比2010年的11.1万套下调幅度达18.4%。同时，2011年内北京新建住宅总签约面积为956万平方米，环比2010年下调22.4%，即使相比2008年也下调接近200万平方米，2011年成交总面积创近十年来新低。

2011年深圳新建商品住房成交面积和套数分别约为271.69万平方米、3.2万套，均低于2010年的321万平方米、3.7万套，降幅约15.4%和13.2%。》》》2012迎房企债务偿还高峰期 降价势在必行

北京中原市场研究总监张大伟表示，2011年一线城市成交量普遍下滑。一方面，北上广深一线城市的“限购令”相比其他城市更为严格，使得符合购房资格且有购买意愿的需求逐渐消耗，且预计需求将越来越少；另一方面，2011年贷款政策收紧，即使是刚需购房者的购房成本也相对增加。即使当前的房价下调，但相比购房者的心理价位差距依然巨大。“买涨不买跌的心态，使得价格下调难以换来成交量回升。”

土地流标量增两倍

北京中原的统计数据显示，全国主要130个城市，2011年土地流标达900宗，总流标数量相比2010年的280宗上涨2.2倍；住宅类地块流标达420宗，住宅类地块流标数量相比2010年的130宗上涨223%。特别是在2011年11月-12月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近300宗，其中住宅类地块占50%。

以北京为例，据伟业我爱我家市场研究院统计，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地仅有59宗，土地出让面积468万平方米，同比下降39%。年均楼面地价为5088元/平方米，较去年下降30.5%，平均溢价率仅为8.9%，绝大多数地块均以底价成交。

张大伟表示，2012年的楼市调控难言放松，房地产开发商已经逐渐减少在热点城市的投入。开发商拿地热情下降，全国土地市场趋冷。2012年上半年的土地出让市场形势将更加严峻，各地若要完成本年度供地计划，唯有采取更积极灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为开发商促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。

业内人士指出，2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。

上海楼市成交惨淡

上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

与前几年元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。

北京新房二手房成交降幅均超60%

北京市住建委网站公布的网签统计数据显示，2012年元旦假期前两天全市住宅（新房和二手房）网签总量为335套，较2011年同期相比大幅下跌了67%。数据显示，2012年1月1日-2日，北京新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%；二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。新房和二手房网签总量为335套，同比大幅下跌67%。虽然同比跌幅较大，但是与2011年端午节（297套）、中秋节（309套）和国庆节（177套）相比，交易量有所回暖。

深圳楼市实质性松动还未开始

深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。

广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动。中原地产广州项目部经理黄韬估计，元旦广州楼市的成交较去年同期下降20%-30%，成交均价则比去年同期上涨约10%。

楼盘促销成色欠佳

元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6个住宅项目开盘，总计推出房源1300余套，开盘均价约23000元/平方米，这也是近6周以来开盘均价首度超过20000元/平方米。

总体看，2012年1月上海新盘上市数量稀少，预计只有8个项目开盘，不但与2011年12月相比数量大减，也不到2011年1月开盘数目的一半。低价入市的普通住宅将延续之前的优惠，暂未传出有更大优惠。业内人士分析，上海的开发商似乎都有意避开1月的传统淡季，今年农历春节较早，加上2011年楼市“寒气未退”，是造成2012年1月开盘项目数量特别少的重要原因。

北京楼市观望气氛浓厚。记者走访发现，元旦期间看房人群的确不在少数，但多数以观望为主。售楼处工作人员表示，大多数看房者都只是过来实地“踩点”、看看户型、询问优惠，并没有强烈的入市意愿。目前多数准购房者更倾向购置现房。元旦期间，北京楼市新开盘的项目并不多。位于大兴区旧宫的东亚五环国际是为数不多的1月1日开盘的项目之一，均价14500元/平方米，预计2014年入住。楼盘销售人员表示，元旦期间咨询和看房的人不少，但多数仍“在观望”。

元旦假期广州市的几个指标性楼盘的售价也未见松动。和记黄埔番禺项目珊瑚天峰在元旦假期并无任何优惠，这个曾经被称为广州降价第一盘的珊瑚天峰如今价格已经恢复高位，毛坯房17000元/平方米。正在销售中的越秀区的东方文德广场，售价为29000元至38000元／平方米，均价33000元，号称“新年巨惠”，可实际上与上周开盘时的报价几乎没有差别。

降价空间有望开启

对于2012年楼市走势，亚豪机构市场总监郭毅认为，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖，但入市楼盘恐将继续增加，开发企业资金将更紧张。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮。预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。“目前来看拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。”

多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现，届时或将引发一波刚需入市“购房潮”，随后楼市成交量才能逐步回升。