房产税改革将扩大试点 全面铺开可能性极小

2011年对中国楼市而言显然是一个相当不平静的年头。楼市调控政策，上层态度是坚定的，下层执行是摇摆的，政策效果是有折扣的；企业是悲观的，销量是调整的，生存还是灭亡是受到考验的；价格是徘徊的，项目是打折的，民众对房价的变化是矛盾的；信息是混乱的，研究结论是颠覆的，舆论是互相掐架的。楼市这一年要总结的有很多。

这一年，楼市经历了以限购、限贷、限价为主要内容的最严房地产调控。市场上一度流传房地产的发展是总理说了算还是总经理说了算的争论，回过头来看，再次证明中国楼市没有逃脱政策市的窠臼。政策严防死守，市场不得不低头。

这一年，开发企业再次感受到了市场寒冬的威力。如果说去年前三个季度开发企业还能保持平和的心态，用存量维持生存，那么进入第四季度，企业则彻底“hold不住”，项目层级的降价促销全面拉开序幕，星河湾降价了、万科降价了，无论知名或不知名，无论公司大还是小，都加入了这一轮降价打折的洪流。更有甚者，绿城被传资金链紧张，绿城董事长宋卫平深夜谈话祭出未来绿城应对市场变化的三步走。开发企业不淡定了，民众淡定了吗？

这一年，购房者继股市之后，又被楼市“教育”了一次。一直以来，买房保值增值是深入人心的观念，实践也证明过去十年确实如此。但去年严厉且连续的楼市调控导致开发商生存压力大增，为了保持现金流不断，企业不得不降价销售。本是很正常的市场调整行为，购房者却不干了，维权、要求退款等等事件不断。

市场有风险，投资需谨慎，这句话不仅适用于股市，也同样适用于楼市。国家出台各种各样的调控政策，目的也是为了让楼市价格回归合理水平。真到了楼市价格开始打折的时候，购房者却又不淡定了。

这一年，保障房新开工建设1000万套，成绩背后隐忧多。今年是大规模建设保障房的第二年，新开工套数超过千万套。从数量看，这无疑是我国住房双体系建设的重大成绩，但问题却没有这么简单。各种质疑从未停歇：我国到底需要多少保障房？没有调查；如此规模的新开工建设，建设能力够不够？据测算并不够；土地和资金能持续吗？面临很大困难；保障房后续分配和管理制度健全吗？正在编制。这样的质疑，既反映了社会公众对保障房建设的关心，同时也推动政府部门逐步完善相关制度和工作安排。

2011年的楼市纷纷扰扰、起起伏伏，将在楼市发展历程中留下浓墨重彩的一笔。那么今年楼市又将如何发展呢？日前召开的中央经济工作会议实际上已经为今年楼市的政策定下基调。市场具体走向则随着政策微调及宏观经济大环境的变化而变化。

政策方面，房产税改革将扩大试点，但全面铺开的可能较小。相对全国几百座城市，实行房产税的城市依然会维持在个位数，总体上是引而不发，保持政策威慑的作用；限购政策不会解除，但随着市场的逐步调整，地方政府的执行范围和力度会有所灵活变动，限购政策执行城市很难继续扩大；住房信贷政策有望适度放松，首套房贷关乎购房者的切身合法利益，今年国家更加注重保护合理的购房需求。

市场方面，今年国际国内形势均不乐观，美伊战争一触即发，背后是石油利益。中国石油对外依存度不断攀升，国际政治经济形势的变化已经直接影响国内经济的发展。对房地产而言，外部经济发展存在不确定，社会储蓄意愿上升，经济政策保持稳健，楼市恐怕很难实现由萧条到回暖的反转，市场处于持续寒冷的概率在增大。开发企业求生存依然是一大主题，大企业更要注意尾大不掉的风险。