二手房“以租代售”过严冬 “捂房”打持久战

    12月12日二手房过户指导价新标准执行，成为压倒北京二手房市场的最后一根稻草。面对开发商层出不穷的降价诱惑，二手房卖家咬紧牙关坚持不降价，抱着对明年形势转变的期待，部分二手房主开始选择以租代售。专家表示，这些迹象表明二手房市场正式陷入了相较于新房市场更为严酷的寒冬季节。明年的楼市将展开的是多方心理战。

　　过户新标准，致二手房市场惨淡

　　12月12日是北京正式执行二手房过户指导价新标准的首个工作日，数据显示，北京二手房当天的网签数量仅为82套，创下了3年来工作日的最低纪录。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，新政实行当周，二手住宅网签成交量581套。但与之形成鲜明对比的是，12月5日至11日，北京二手住宅的网签量达8502套，比11月第二周上涨4.4倍。而此前北京市二手房市场已经连续数月成交不足万套，这一周成交量几乎与9、10两月的月成交量相当。

　　据据监测中心分析，首先，新政第一个工作日签约的82套住宅中，绝大部分为之前积压的公积金贷款签约，因为这部分交易在新政前也基本是按照市场价格纳税，所以并不着急赶旧标准的末班车；其次，新标准执行后的最近一段时间里，二手住宅被提前集中释放，所以在将来很长一段时间，二手住宅将持续这一状况。

　  租赁市场一直都很“靠谱儿”

　　一位房主张先生接受笔者采访表示，自己持有一套2006年购买位于北四环的两居室，购买初衷是投资，由于该房地理位置条件优越，租金回报一直都算比较理想，房屋价格也上涨了一倍。但由于今年房地产政策突然转向而始终不明朗，便在9月考虑适机出手。

　　令这位房主没有想到的是，上个月才和一位意向买主谈好价格，还在决策阶段的时候又逢新政出台。“从过户新标准的发布到执行仅有14天，还来不及和买主沟通完成交易，政策就已经变了，太快了！”该房主表示，“这前后差了10多万元税费。”随后，张先生改变了卖房的打算，等明年的政策更明朗一些的时候再做决定。

　　回顾今年二手房市场交易情况，年初，国务院出台遏制房价过快上涨的通知和北京系列房地产调控措施，抑制了房地产的投资投机行为和一部分购房需求，二手房市场顿时萧条起来，但这却助推租赁市场的火爆。二月份，随着务工人员节后集中返京，租赁迎来传统销售旺季，加之因受“京十五条”影响，许多购房者与物业持有者都搁浅置业与出售计划，开始观望市场，“转售为租”和“转买为租”情况加剧，也客观增加了租赁市场的容量和活跃度，因此租金也随之水涨船高。

　　7、8月份，租赁市场迎来第二个高峰期，毕业生及换租需求逐步释放，市场中外地来京务工的大学生和求学入校型租赁成为市场的新热点，随着暑期的到来，学区周边的租赁需求量开始升温，成交量和租金也随之进一步升级。但随着暑期的结束，租赁市场逐渐趋冷，公租房的入市，也相对消化掉部分租赁需求，租金价格稳中有降。

　　有专家表示，由于房屋租赁买卖合同是中长期签约行为，一般合同期都在半年或以上，所以其主要受季节性波动影响。就目前形势来看，未来数月的租金水平并不会因为那些受到政策挤压而出现的新房源造成市场大幅震荡。

　　在观望的主要是散户

　　笔者从中介公司了解到，在新计税政策出台前放盘的都是散户，大多拥有自己的主业，早几年利用手中的积蓄购买了小户型作为出租，而在调控措施下，他们在保证有一定利润的情况下，希望尽快出手。但自12日以后，这些散户开始转投租赁市场，对明年楼市持中长期观望态势，有不少房主纷纷表示，这种做法是出于无奈，在楼市被套还有租金可吃，一旦算盘没打好，在低谷的时候把房卖掉投资到其他地方，可能会血本无归。

　　据了解，在北京一次性买下十几套物业的一般都是专业投资客，在房地产上行时期，他们手中握有充足的资金，买房子像买大米一样。在这些人眼中，目前的房地产市场并未到达低谷，投资客依然抱有侥幸心理，不甘心大幅度降价抛售，而转为长期投资计划。

　　另有专家做出推论，在北京，专业做短期房地产投资的人其实早已在去年就撤离住宅市场，投身商业地产炒写字楼商铺。现在被套的房东主要为有主业的散户，这部分投资者才是物业持有主力。在大多数时间里，他们没有快速资金套现的需求，而更追求的是投资稳定性，他们不会因为一有风吹草动就集体出逃，而是“停下来”这种第一心理反应，这就佐证了被社会普遍报道的“观望情绪”之说。所以就这点来看，房地产市场的主角不是房，是业主，明年将要来到的是一场心理战。