市场风险逐步收敛　稳健格局正在形成

　　中央城市工作会议提出，要加快构建房地产发展新模式。在经历近几年的政策持续调节和市场自我修复之后，我国房地产领域的主要风险已得到有效控制，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。随着相关基础性制度的改革和高质量城市更新的推动，一个更加健康和可持续发展的行业新格局正在逐步形成。

　　精准施策　房地产领域风险趋于收敛

　　面对我国房地产市场供求关系的重大变化，政府出台系列政策组合拳，尤其是保交楼专项借款的大力支持与房地产融资协调机制（即“白名单”制度）的精准发力，成功化解了本轮房地产风险涉及的最大民生问题——项目交付违约，普通购房者“交钱拿不到房”的风险已基本消除。2024年，保交房攻坚战完成了年度目标任务。进入2025年，交付工作继续稳步推进。数百万家庭的合法权益得到了保障，也在很大程度上修复了购房者的信心。

　　“白名单”制度的实施，为保交房和化解项目层面的流动性困难提供了关键的金融支持。截至2024年年底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，超过年初设定的4万亿元目标。到2025年5月，全国“白名单”贷款审批金额进一步扩大至6.7万亿元。这些资金以项目为单位进行封闭管理、专款专用，不仅为项目的复工续建提供了保障，也成功将项目风险与企业集团的债务风险进行了有效隔离，避免了风险的无序蔓延。

　　在开发企业层面，本轮房地产风险的集中爆发期主要出现在2021年至2023年。2024年以来，虽然行业整体的经营依然承压，但新增的大规模债务违约事件已显著减少。这标志着房企信用风险的“急症期”已过，市场正进入正常的“康复期”。前期违约房企的债务处置工作也取得积极进展。截至2025年8月，已有约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元。部分企业已取得实质性成功，如金科股份引入国有资产背景的战略投资人，并通过司法重整等方式化解债务。

　　加速构建　新模式有效遏制新增风险

　　房地产发展新模式从制度上对行业风险进行了有效遏制。全国各地普遍强化了商品房预售资金监管，要求购房款（包括定金、首付款和按揭贷款）必须直接存入政府监管的专用账户，开发商无法直接接触或挪用，资金的拨付则与项目的工程建设进度严格挂钩，只有在完成相应节点（如主体结构封顶、竣工验收等）后，才能按比例提取相应款项用于支付工程款等指定用途。这种“专款专用、封闭运行”的监管模式，从根本上遏制了原来开发企业“拆东墙补西墙”的风险扩张行为。

　　现房销售制度的探索正在多个城市稳步推进，将大大减少项目烂尾、货不对板等风险。近年来，北京、杭州、西安、宁波等多个城市已在土地出让环节试点“竞现房销售面积”，即开发商在拿地时就承诺将部分或全部房屋建成后才进行销售。“所见即所得”的现房销售模式，消除了不能交付的风险，购房者还可以直接检验房屋的质量、户型、采光和社区环境，有效避免了因信息不对称而产生的各种纠纷。对于行业而言，它能够筛选出真正有实力、注重产品品质的开发企业，促进市场优胜劣汰。现房销售制度的探索，是加快建设房地产发展新模式的重要一环。

　　城市更新　房地产发展增加新动能

　　中央提出的城市高质量发展和城市更新战略，正在为房地产市场拓展新的增长空间。近日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，要求以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。根据国家统计局数据，我国现存房屋中2000年前建成的房屋面积累计占比超过36%。总体来看，我国已经有大约1/3的房屋进入使用寿命的中后期，房屋“老龄化”问题日益严重。从技术标准的角度看，建筑工程质量安全标准随着时间推移不断提高，我国早期建成的房屋建筑已不符合现有质量安全标准。全国城市中的大量房屋都面临拆除重建、维修改造、功能转换、配套完善等迫切的现实需求。随着高质量城市更新的持续深入推动，这些需求的释放会转化为房地产市场持续稳定的需求，是实现我国房地产市场回稳向好的关键动能之一。房地产开发企业也应更加注重“好房子”的打造，注重设施配套、物业管理、资产运营等长期价值管理能力，持续提升行业发展质量和空间。

　　正视我国房地产市场的风险，既要看到存量风险化解取得的来之不易的成果，也要认识到新发展模式在制度上对风险的遏制作用，更要对高质量发展带来的长期前景抱有信心。随着房地产新模式的加速构建、房地产基础性制度的改革创新、房地产企业的转型升级，我国的房地产市场将更稳健、更可持续。

　　重庆大学副校长　刘贵文