刘洪玉：对近期住房市场表现的三点看法

       清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长 刘洪玉

　　近期，一些市场机构和国家统计局陆续发布房地产市场运行情况数据，从今年前两个月的销售数据看，因相关数据有比较大的降幅，引起了社会的广泛关注。应该如何分析认识这些数据所包含的市场信息呢？笔者认为有以下几个要点：

　　1.当前房地产市场调整是市场周期和景气循环的正常现象。当前的房地产市场总体上处在一个消化过去过量供应的过程中，新增供应减少、交易放缓、价格下调，是这个阶段的典型特征，如果没有市场外部环境的重大变化，只有市场调整到长期均衡水平时，才会进入到复苏、扩张的新循环。从这个意义上说，当前的调整是市场正常的自我修复，没有这个自我修复过程，新的一轮的增长就不可能开始。不论从中国经济社会所处的发展阶段和特征，还是从中国房地产市场所处的发展阶段和特征来看，将有不止一次进入新循环的机会，而不会像日本地价泡沫破灭后陷入长期停滞。

　　2.当前房地产市场调整是房地产发展新模式构建过程中供求结构调整的必然结果。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设过程中，满足居民基本住房需求的租赁住房和各类保障性住房的供给正在加速，新建商品住房逐步向满足多层次改善性需求转变；销售方式的转变，购房者更倾向于购买已建成的或有严格预售监管的项目；住房市场实现总体均衡以后，在住房交易中二手房的占比将逐步提升，甚至和过去新房的占比实现互换（发达国家新房交易甚至只占全部住房交易的10%~15%）。凡此种种，新房交易量萎缩，应该是今后的大概率事件，但新房交易萎缩了，并不代表房地产市场萎缩了。

　　3.受季节性因素和个别因素影响住房交易短期数据缺乏长期统计意义。回顾2015~2023年1~2月份的新房销售同比数据，有4年是增长的且最大涨幅达到104.9%（面积）和133.4%（金额），有4年是下降的且最大降幅也达到-39.9%（面积）和-35.9%（金额），还有1年是面积降、价格涨。这些短期的同比或环比数据，如果不从长期的角度、消除季节性因素和特殊因素的影响，根本看不出规律或趋势。所以，应对此关注重视，而不简单盲目下结论，更没必要杯弓蛇影。