易居研究院深度解析2024全国房地产市场趋势，努力推动行业新发展

      1月19日，由上海易居房地产研究院主办，上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会支持，“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”在上海大剧院召开。这次论坛既为新年开局奉上了真知灼见，又为“2023城市更新企业实战案例推介活动”画上了圆满句号。参加论坛的有主办方领导、相关企业领导和房地产行业专家、深耕城市更新领域的企业专家及各方代表等约三百人。

　　本次论坛的主办方——上海易居房地产研究院是全国房地产专业研究领域的知名研究咨询机构。2023年上海易居房地产研究院完成了十余个项目，参与了30余个课题研究，专业人员发表论文及文章近200篇，获得媒体300余次宣传。本篇分享论坛上精彩的专家主题演讲，以飨读者。

　　一、全国房地产市场筑底企稳，未来可期

　　上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱进行了题为“全国房地产市场2023回顾与2024展望”的主旨演讲，他表示对全国房地产市场充满信心。

　　通过对2023年全国房地产市场的详尽回顾，他提出，在政策方面，现在是近20年来历史上政策最好时期。新时期的保障房体系以其封闭管理方式与过去的保障房完全区分开来，将构建行业新格局，预计入市时对房地产市场及房企带来重大影响。

　　在房地产市场方面，2023年也具有亮点。一是全国商品房销售面积及金额同比分别降8.5%、6.5%，相比2022年降幅明显缩小，房地产行业筑底企稳。二是整体住房需求非常稳定，其中二手房市场开始平稳发展，非投资型城市市场已经稳住，这是中国房地产最大的信心所在，2023年新房成交“前高中低后稳”，新房二手房两者此消彼长，带动总体成交量稳中有增。

　　在土地市场方面，土地市场下行，成交面积及金额分别下降21% 、17%，并分化明显，高总价高单价的地块涨多跌少，优质地块竞争激烈。总体而言土地市场调整程度比房地产市场调整程度更大，这一方面给地方政府带来了更大的压力，另一方面看有利于房地产市场的加速平衡。

　　总之，从各项重点指标上看，2023年全国房地产市场已经在筑底企稳的节点上，市场及行业发展未来可期。展望未来，他指出，未来三年总住房需求将达17亿平方米，其中商品住宅规模降为8亿平方米。新房二手房占比约为6:4.在城市选择上，坚定看好四个一线城市及杭州、成都的市场，以及人口输出型县城市场。对市场参与主体，他强调，未来一定要在产品力和交付上下功夫，应该做出更优秀的“作品”。未来，拨备足、正常运营拿地的房企一定能在市场调整期获得更大的发展机会。

　　二、以进促稳，打通堵点，加快构建房地产发展新模式

　　在论坛上，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进发表了题为“以进促稳，加快构建房地产发展新模式”的主题演讲，对当前房地产市场的新形势与未来发展方向进行了深入剖析。

　　首先他提纲挈领地梳理了房地产改革发展总逻辑，即在开启中国式现代化新征程的大框架下，首先是供求关系发生变化，然后以进促稳，先立后破，然后形成新发展模式，最后达到高质量发展的目的。

　　2023年下半年，在房地产供求关系发生重大变化的新定调下，党中央国务院明确要加快构建房地产发展新模式。在此前重“稳”的阶段之下，现在更要强调“进”的工作。关于如何加快构建房地产发展新模式，严跃进提出了以下建议：一是立足时与势，探索新模式，房地产发展的趋势已经非常清晰，即走高质量发展之路，衡量标准有两个，一个是是否符合市场规律，一个是是否让老百姓满意。二是要有系统逻辑和科学体系做支撑，他总结为“一二三”，即“一个理念、两项机制、三大工程”。 “一个理念”，就是指“努力让人民群众住上好房子”的理念。“两项机制”，第一项机制是指建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，第二项机制是指房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。“三大工程”，就是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。在此过程中，房企应成为探索新模式的重要主体，要做好两件事。第一是结合新发展模式的新要求，对于企业的定位和发展战略需要有新的认识，尤其是要把企业盈利经营和社会责任等进行结合，真正在新一轮改革发展中找准定位。第二是要构建科学合理的企业成长逻辑，尤其是要反思过去房企发展的相关问题，积极优化发展新模式。

　　在演讲过程中，他强调，2024年中国房地产要良性循环发展，就必须着力打通制约经济循环的卡点和堵点。2024年最大的堵点不在于存量债务，也不在销售行情，而在于居民家庭二手房挂牌增加和去化的问题。唯有“以进促稳”，才能打通卡点和堵点，才能加快构建房地产发展新模式。也只有加快构建房地产发展新模式，才能真正助力房地产业的高质量发展。

　　三、实施城市更新行动，是新时代正在谱写的新篇章

　　接着，上海易居房地产研究院副院长崔霁发表了题为“实施城市更新行动，新时代正在谱写的新篇章”的主题演讲，对当前企业实施城市更新行动面临的诸多痛点进行了分析，并对如何破局提出了思考和对策建议。

　　她指出，城市更新是房地产业进入后开发时代的新兴动能，是城市高质量发展的必由之路。对此，中央高度重视、频频提及；各城市积极出台政策、制定规划；市场发展空间巨大；以企业为核心的主体纷纷参与；社会对城市更新的必要性已经形成共识。当前，新时代实施城市更新行动的新篇章正在徐徐展开，可谓是蓬勃发展、方兴未艾。

　　她说到，政府是城市更新的主导者，同时，企业是不可或缺的市场主体，企业在市场资源配置中是推动者、承担者，乃至创新者。企业与政府及其他社会主体休戚与共，可以说，企业的活跃程度、专业程度以及企业在建设和运营城市更新项目的水平和质量决定了城市更新发展的水平与质量。然后，她总结到，在实践过程中，企业目前已经形成了一些基本路径，比如以国有平台公司和专业房地产开发商为主体的土地更新利用，本次优秀实战案例中的弘安里、光大安石虹桥中心、蟠龙天地等项目就是这类路径；比如以拥有存量物业企业和内容运营商为主体的业态更新提升，百空间卜内门洋行就是代表；比如以拥有存量土地企业和产业运营商为主体的产业更新融合，以海尚源深智慧天地、梅陇华鑫天地、云芯科创中心、东方明珠创智中心为典型；比如以区属国企平台和多种类型专业企业为主体的区域更新保护，本次优秀实战案例中的衡山路8号是这种路径的代表。

　　企业在实施城市更新行动主要存在项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业化要求强等问题，导致很多城市更新项目成本高，收益不确定，经济效益平衡难成为了阻碍企业参与城市更新的普遍性问题。面对这些挑战，崔霁对企业如何破局提出了一些思考。她指出，企业实施城市更新行动，要践行一个理念，那就是“人民城市人民建，人民城市为人民”。做好二个兼顾，即开发与保护兼顾，效益与民生兼顾。顺应三个趋势，即文化重塑、绿色低碳和数字经济。抓住四个重点，即规划为先，产业为本，运营为根，金融为重。平衡五个关系，即旧与新，大与小，快与慢，表与里，重与轻的关系。

　　最后，她为企业实施城市更新行动提出了对策建议，她强调，科学定位是企业实施城市更新行动的基础，合适项目是企业实施城市更新行动的前提，创新特色是企业实施城市更新行动的核心，准确路径是企业实施城市更新行动的关键，综合效益是企业实施城市更新行动的价值，企业唯有在五个方面不懈努力，才能在新时代实施城市更新行动中谱写绚丽的新篇章。

　　主题演讲汇集了上海易居房地产研究院的著名专家团队，从不同的角度为与会者带来了宝贵的洞见，更为行业带来了金子般宝贵的信心和正能量。丁祖昱先生的演讲数据翔实、内容精彩，给参会企业和业内同行以信心，为房地产市场注入了正能量；严跃进先生的演讲为行业提供了宝贵的见解；崔霁女士聚焦行业新发展模式中的城市更新行动，直面企业痛点，给出了一系列对策建议。这三场干货满满的演讲，对房地产行业的未来发展具有重要的指导意义，也反映了上海易居房地产研究院一流领先的专业水准。