楼市流动性危机不会引发金融危机

       2023年中国GDP增速超过5%已是定局。 2024年，中国经济将表现如何，成为世界关注的话题。

　　央行货币政策委员会原委员、中国社会科学院学部委员余永定近日接受中国金融四十人论坛研究部访谈时表示，2024年中国GDP可以达到5%。考虑到2023年基数，这一增长目标是更货真价实的5%。对于人们关心的房地产发展，余永定说：我并不认为中国房地产市场存在严重泡沫，但认为中国房地产业存在资源错配问题。

　　余永定认为，房地产作为一个产业并未完成它的历史使命，随城市化的进展、户籍制度的改革，房地产还有进一步发展的机会。但是在未来的相当一段时间，房地产业应该会处于“休养生息”，“蓄势待发”的状态。

　　如何避免流动性短缺转化为资不抵债导致大量房地产开发商破产，是我们在2024年面临的最大挑战。余永定说，不同国家房地产风险导致金融危机的作用机制不同。美国的金融危机源于次贷。中国不存在次贷。数据显示，开发贷和按揭贷款在银行贷款总额的占比为5.6%和16.4%，按揭抵押贷款应该不会出现大问题。

　　由于资金周转困难，房地产开发商无法向已经交付了预售款的购房者“交楼”。“保交楼”政策是正确的，特别是对应于刚性需求的楼盘应该保交。但如何确保处于流动性危机、濒临违约、破产的房地产开发公司“保交楼”？如果房地产开发公司无法“保交楼”，虽然法理上购房者仍需偿还贷款，但社会稳定会受到影响。会不会出现购房者拒绝偿还银行贷款银行的问题？为了实现保交楼，中央政府恐怕需要提供足够的资金支持。

　　根据美国政府处理次贷危机的经验，防止房地产开发公司破产可以从三个方面入手：

　　第一，由政府或其他公司（一般是实力较强的国有企业）对房地产开发公司注入资金，换取这些公司的股权。但是，由于房地产开发商的旧账，有实力的公司恐怕不愿意接手。如高善文先生所建议的，在特定情况下可以考虑对这些公司实行临时国有化。

　　第二，购买这些公司发行的各种融资债券和为这些公司提供短期贷款，帮助这些公司解决流动性短缺问题，使之避免因流动性危机转化为资不抵债而破产。

　　第三，中央和地方政府或国有企业购买一时难以出手的住房，防止房价的进一步下跌。收购房地产开发公司的项目资产防止烂尾。在此基础上借鉴新加坡组屋经验，为公众提供经济适用房和公租房。

　　所有这些解决办法的基础是中央政府的财力和中央银行扩表的空间，外国的经验值得研究。“考虑到2024年房地产投资继续负增长应该是大概率事件，我以为各地还应该放开对房地产销售的各种限制。”余永定表示：“2024年中国应该能够稳定房地产市场。当前房地产市场的流动性危机应该不会在中国引发一场金融危机。