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春节楼市:“现在不是卖房的好时机,却可能是买房的好时机”

2023-01-24 | 第一财经

   “年前房东不给看房了,你们要做好价格不能再往下谈、甚至会有所上浮的准备。”

  在2023年除夕的前一天,海淀万柳片区的房产中介小谢依然接到了数个客户电话,电话咨询的均是同一套房源——100平米左右、挂牌价1250万的三居室。从楼龄来看,其位于万柳片区“最老的小区”怡秀园,该小区建成于1996年。截至当天,该房源位列链家APP“万柳热搜房源榜”第一。

  据小谢介绍,今年元旦以来,该片区二手房市场明显回暖。截至1月第二周,片区成交量已达到17套,“率先活跃起来的是豪宅市场,紧接着传导到有学区加成的改善市场。年前,业主们开始捂盘惜售。”

  不同于二手房市场的热闹,当地新房市场依然表现平平。第一财经了解到,今年元旦以来,多个热点一二线城市的新房市场并未明显转暖,除豪宅和大户型楼盘外,刚需盘去化情况依然不容乐观。进入春节假期,一些地区主流房企推盘节奏放缓;但在被视为“楼市晴雨表”的二手房市场,成交量已出现环比恢复势头。

  平安证券研报显示,随着疫后居民生活工作逐步恢复、积压购房需求释放,1月楼市成交略有起色。除去1-2日元旦假期,1月前15日,重点20城二手房月日均成交2247套,同比增35.9%。但新房市场仍同比回落,重点50城新房月日均成交4582套,同比降5.9%。

  豪宅需求带动热点城市二手市场“回温”

  正月初三,刚回老家四天的合肥政务区房产中介安馨,一天内接到了五六个客户电话,“我打算初五就回去上班,那天已经约了三个客户了。”

  政务区被视为合肥“房价天花板”,区域内分布如华润凯旋门、置地柏悦公馆等多个高端小区,临近商圈且具体学区优势。

  安馨告诉记者,这些急着看房的客户大都是老客户,观望时间或超过一年。“这类房源挂牌价虽然一直比较坚挺,但在去年交易中,也多半是降价出售,购房者就产生了‘再等一等’的心理。现在挂牌价和成交价虽仍处于低点,但随着疫情形势向好,一些持续观望的购房者想赶在业主提价之前,抄底入手。”安馨说。

  她以华润凯旋门140平米左右的三居室举例称,去年6月份成交总价大致在630万元左右,到了12月出现跌破600万元价格成交的案例。但现在同类房源的挂牌价维持在600万元以上,“现在不是卖房的好时机,却可能是买房的好时机。”

  杨宇在武汉某头部中介品牌做置业顾问已有5年。他也有类似感受:相较于新房市场,当地的二手房市场挂牌量和成交量均在元旦之后,出现增长。

  “一方面,得益于‘带押过户’新政落地;另一方面,一些做实体生意的业主,年底需要大量的资金周转,这时候可能选择将房子挂出来卖。据我们机构统计,截至1月中旬,二手房市场挂牌量比去年10月增加了25%。在此背景下,二手房价短期内还涨不起来,不过,就购房者来说,可选择的空间更大,交易达成的概率也更高。” 杨宇称。

  相较于成交量开始复苏,但房价仍处于低点合肥和武汉两地,北京的豪宅及改善类二手市场出现了量价齐涨的迹象。

  小谢所深耕的片区——海淀万柳,这是北京优质学区之一,且片区交通、商业等配套完善。近期,他观察到了另一个现象:由于春节前,该片区二手房带看量明显增多,交易周期也变短了,一些业主因此预判,年后区域内的二手房房价还会继续回暖,选择暂不出售。

  “这个月二手房成交预计能够回升到35套以上,这是去年10月以来很久没有出现过的现象了。”小谢称。

  在价格方面,小谢称,豪宅市场已率先涨了起来,环比涨幅大概在10%左右;其次是有学区属性的改善型住房,目前仍在历史低位,但议价空间开始减少。

  他对记者展示的1月份万柳片区成交数据显示,在已成交的17套房源中,以100平米左右的三居室为主。其中,16套均为以低于挂牌价成交,但价差缩小到2%左右。

  以前述怡秀园那处房源为例,小谢称,2021年期间,同类房源的成交总价一度达到1500万元以上。而目前在售的这套,挂牌时间是去年9月,期间一直没有人接盘。业主预期一降再降,从最初的挂牌价1350万元,先是下调到1280万元,去年12月再次下调到1000万元左右。

  “现在挂牌价已经回到了1250万元。业主看到年前市场趋势不错,前几天告诉我们打算等到年后,看看市场能不能进一步转暖,再决定是否卖出。”小谢表示,这几日,即便告知业主有上调价格的打算,有购买意愿的客户仍不在少数。这背后是因为库存不多了,等到这一轮存量消化完,新挂牌的二手房价格大概率会上调。

  58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示,目前,中高端改善性需求回暖加快在一二线城市表现尤为明显,这背后有两方面原因。一方面是由于此类需求的确定性相对较强,包括北京在内的一二线热点城市商品房启动早,市场的改善需求占比高,尤其是高端改善需求在预期稳定之后,恢复力度会明显增强。另一方面和市场的供给有一定关系,北京、上海等城市近期的市中心房源供给量有一定增大,也侧面推动了市场热度提升。

  多地延续新房首付分期活动

  “我们建议客户,如果是想购买二手房,春节期间,就不能闲着了,遇到合适就可入手。随着卖方预期提高,房价可能会抬头。至于新房,因为价格受市场波动不大,且短期内同类型产品面市较多,不少购房者选择年后再进行挑选,或继续观望。” 北京朝阳区望京片区某链家房产中介告诉记者。

  同片区某楼盘销售经理亦坦言,2022年12月月底,该楼盘二期开盘,推出房源400多套。在开盘后的20多天里,完成网签的仅仅几十套。“春节前,销售还没达到1/3。尤其是1月的第三周以来,不少购房者都已经返乡过年,售楼处就更没什么人了。”该销售经理说。

  之所以销售没有明显增多,该销售经理分析称,是因为开发商开年业绩压力没那么大,回撤了一些优惠,加上楼市利好政策还有持续释放的空间,一些购房者此时认购的积极性还不高。

  亦庄·金悦郡是目前通州马驹桥板块唯一在售的限竞房项目。在去年11初该片区放宽限购政策首日,曾创下“5小时销售79套”的记录。据该楼盘一名销售经理介绍,去年12月,受新冠感染高峰影响,楼盘销售再次转冷,进入2023年,房企撤回了一个点的折扣,加上春节临近,一些刚需购房者陆续返乡,楼盘成交寥寥。

  2023年春节,是新冠疫情“乙类乙管”以后的第一个春节,不少在一二线城市的“打工人”踏上了返乡路,也因此,在一二线城市,部分房企加推积极性并不高。

  但记者注意到,由于疫情因素导致部分居民资产负债表受损,收入预期及购房信心减弱,在这些热点城市中,多个楼盘项目至今仍延续了“首付分期”活动。

  “我们是刚需盘。考虑到部分购房者资金周转困难,现在仍可以向开发商申请首付分期。”前述亦庄·金悦郡销售经理称。

  前述望京某楼盘销售经理也表示,考虑到产品竞争力和购房者的支付能力,首付分期的活动从去年延续至今,“但第一个月要交清首付的20%,尾款可以在之后的2~3个月付清。”

  和北京相比,武汉等二线城市新房热度更低,首付分期的力度也更大。

  杨宇表示,去年以来,武汉几度松绑限购政策,目前住房限购范围已缩小到二环线以内。在此背景下,今年年初,光谷、青山等区域改善型需求略有释放,但元旦后新盘开盘的楼盘,去化情况仍难达到2成。其中,期房成交量更低,意味着楼市预期尚未回暖。

  “一些开发商为了尽快销售尾盘,甚至允许首付款12个月乃至两年内付清。”杨宇称。

  (文中安馨、杨宇为化名)


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