中心城市楼价仍以稳定为主 开发商观望情绪明显

9月和10月历来都是房地产市场的鼎盛时期，更是房价走势的风向标，但从8月份的前奏看，今年的“蜜月期”要明显冷却。不过，这些中心城市的楼市主流价格仍以稳定为主，降声最激烈的只是周边区县或开发商少量的“降价试探”。开发商观望情绪明显。

中心城区：量跌价不跌

“四地(北京、上海、广州、深圳)热销楼盘有一些共性。”中原地产研究中心研究员刘渊告诉记者，目前“热销”的楼盘普遍位于郊区，绝对价格较低；户型普遍较小，总价较低；周边配套逐步完善，有一定升值潜力。调查显示，上述中心城市楼市的主流价格尚是稳定趋势。

以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。但中原地产研究中心高级研究主任瞿安新指出，降价主要形式是推出部分“特价房”吸引购房者，直接降价的楼盘则较少出现。而开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线。

瞿安新说，北京价格调整的特点是，郊区率先降价，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域，这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。瞿安新表示，不排除开发商未来进一步更大规模降价的可能性。

中原地产对四大一线城市近期新房的销售率进行跟踪监测，发现从“开盘30日销售率”指标来看，广州新开楼盘的数字相对较好，市场保持相对温和。而北京、上海、深圳的30日销售率则分别仅为26.2%、32.4%、28.8%，库存消化压力较大。

部分分析人士指出，二手房方面，同样出现价格上的动摇，但中心城区，仍然可能是量跌价不跌的局面。

今年金九银十难再

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭解析说：“某种程度上来说，房地产的过热现象得到了控制。”

根据中原领先指数系统数据，8月,一线城市中，以北京、上海、深圳这三个城市为例，成交量都有不同程度的缩减，如北京8月新建商品住宅成交数额为4305套，同比减少21.4%，环比减少44.3%。

“可以感觉到今年房地产市场的秋天会很冷，"金九银十"不再名副其实。”21世纪不动产市场中心研究部经理黄河滔感叹道。

调控政策是主因

“限购其实比限贷来得更严厉，”黄河滔解释道，“很大程度上，让投资客这部分需求的愿望破灭了。”

在对上海300多家房产中介的门店调查中显示，去年末全市购买二手住宅的纯粹投资套数比例约10.3%，今年6月则下降至5%以下。

除了投资客之外，目前主要的需求来自两大块，分别是刚性需求和改善性需求。杨红旭指出，这两者之间刚性需求的比例应该略高于改善性需求，然而这两个“大限”恰恰最受影响的也就是有这部分需求的人”。

新闻纵深

价格战有望爆发？

经历“寒冷”的秋天之后，房地产市场的价格走势又将如何呢？

“年底在量上会有一定反弹。毕竟现在的秋天已经那么冷了，不然寒冬太难过了。”21世纪不动产市场中心研究部经理黄河滔告诉记者，成交量的回升还是取决于价格上的松动，因为短期内调控政策不会有所放松，与此同时各地信贷政策也在暗中收紧。“所以除了新盘打折促销、部分板块一、二手房价格倒挂外，部分新房项目的品质相对较高也是吸引市民的重要原因。”

中原地产在报告中指出，从最近半年的供求比来看，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。

从长期来看，黄河滔却认为房地产仍可能是较好的投资选择。“因为没有更好的替代品。限购与限贷其实是在为保障房争取时间，毕竟保障房现在只是刚刚开始。”