四次加息增加房贷支出7% 专家支招省钱攻略

    年内的第二次加息比市场预期来得更早，自去年10月的首次加息启动以来，央行以平均每两月一次的节奏上调存贷款利率，尽管每次上调的幅度仅为0.25个百分点，但连续多次的小步快跑已使得购房者的还款压力不再是“温水煮青蛙”，而在短短的5个月内累计上升了近7%。
　　
　　加息通道已经打开，有没有什么措施可以帮市民减轻还贷压力，有效调整房贷理财策略呢？记者昨日采访了多家银行的房贷专家，请他们结合具体事例为市民厘清思路，并提出了三招实用的省钱攻略。
　　
　　加息增大房贷还款压力
　　
　　记者昨日的采访颇费了一番周折——各银行个人房贷业务部门的电话几乎从一大早开始就热得烫手。“来电咨询房贷情况的客户很多，快把我们的电话打爆了，我一个上午就接了十几个电话”，某商业银行个贷部的人士告诉记者，“客户最关心的还是在贷款额不变的情况下，有没有办法把房贷支出减少些，毕竟已经加了四次息，大家的还款压力实实在在地增加了。”
　　
　　从第一次加息到现在，购房者的压力增加了多少？据测算，以50万元房贷20年期限为例，去年10月19日加息前的利率为5.94%，等额本息还款方式下的月供为3564.8元；4月5日加息后的利率为6.8%，月供增至3816.7元。仅仅5个月时间，购房者每月就需多付251.9元，增长幅度接近7%（如表）。这样看，一年下来实际上客户差不多要多付一个月的月供。“千万别小看了这每月的两百多元”，深圳中行的房贷专业人士表示，由于个人住房贷款的“利息与本金比”显着上升，50万元、20年的房贷总利息支出超过了6万元，继续加息的话还会“水涨船高”，20年相当于没了一辆经济型轿车。
　　
　　在深圳，大多数客户的房贷金额都不少于50万，前两年买房首付往往只要求两三成，有的客户贷款高达数百万元，现在几次加息下来，还贷压力不可小视。更需关注的是，分析人士普遍认为，目前国内外的经济环境都将促使央行继续加息，年内再加息一至两次几乎不存在悬念。
　　
　　省钱三招数有实用价值
　　
　　记者从多家银行获悉，每次加息之后，都有部分客户采取措施变更或完善升级贷款方式，以节省利息支出。综合多位房贷理财专家的意见，有三个招数对市民具有借鉴和实用价值：
　　
　　一是及时调整还款方式和贷款内容。
　　
　　资金实力强的市民适当缩短还款时间，可以节省利息支出。而在还款方式上，面对银行提供的等额本金和等额本息两种方式，相当多的市民常常是在贷款合同上随意划个钩。其实两者差异很大，在利率不稳定的环境下，等额本金是市民的最佳选择，其在提前还贷及节约总利息方面的优势显而易见。原因在于，等额本息法最开始还给银行的本金比例较小，占用银行资金时间较长，因此利息总额较大；而等额本金法则是还款负担逐月递减，总的利息支出会有所节省。同样以50万元、20年贷款为例，等额本息需要市民支付利息416000.7元，等额本金则只需付346466.1元，两项相差近7万元，如果市民提前还款则省下更多。
　　
　　二是善用银行创新房贷理财产品。
　　
　　深圳房贷理财市场激烈的竞争态势，使这里成为国内房贷创新产品推出最活跃的城市之一。市民如果多方比较了解、合理选择特色房贷产品，也能达到省息的目的。理财专家介绍，如果市民按揭购房计划时间只有5到8年，建议选择在授信额度内可以随借随还的“循环贷”产品，可以节省一定数量的利息；开立“存抵贷”账户，存入该账户的余钱可按比例折抵相应数量贷款的利息，而且不用客户办理还款手续，账户会自动按日计算存抵贷，存入金额越高，抵扣的利息也越高；“按揭信用卡”产品非常适合在同一家银行办理房贷和信用卡的市民，可利用信用卡消费积分抵扣部分房贷利息。
　　
　　三是提前还款不宜盲动。
　　
　　兴业银行（31.05,0.09,0.29%）相关专业人士建议，去年之前按揭贷款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比现利率仍然较划算，因此还可按兵不动。此外，还有两类人不适合提前还贷：一是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的市民。如果在还款期的中期之后提前还款，那所偿还的其实更多是本金，实际能够节省的利息很有限。二是使用等额本金还款法，且还款期已过1／4的市民。因为在月供构成中，本金开始多于利息，如果此时提前还款，就不利于有效地节省利息，如果是进入还款期后期，那更没必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。
　　
　　深圳建行房贷专家特别提醒市民，如果没有可靠的投资渠道，市民不应跟风提前还款，因为目前银行的存款准备金率已创历史新高，接近美国银行业最高21%的“红线水平”，贷款额度普遍非常紧张；同时，市场上其他贷款方式的综合贷款成本已超过30%，银行6.8%的贷款利率并不算高。一旦提前还款，再要以合理的利率拿到贷款难度太大。
　　
　　四次加息后房贷月供变化
　　
　　（50万元房贷20年期限、等额本息还款）
　　
　　利率 月供 月供增加 月供增幅 房贷总利息支出
　　
　　去年10月 5.94% 3564.8元 —— —— ——
　　
　　19日加息前
　　
　　4月5日 6.8% 3816.7元 251.9元 近7% 超过6万元
　　
　　加息后
　　
　　专家观点
　　
　　商贷与公积金贷款“利差”扩大
　　
　　80万元公积金比等额商贷节省利息23万多元
　　
　　专家认为，此次加息后，公积金房贷的优势进一步凸显，住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。20年期的80万元公积金相比等额商贷可节省利息总计23万多元。
　　
　　此次加息，住房公积金贷款利率也随之调整，五年以下（含五年）的公积金贷款利率从之前的4%调整为4.2%，五年期以上从4.5%上调为4.7%。按照上海等一线城市家庭公积金贷款数额上限80万元计算，加息前20年期的公积金贷款月供5061.2元，加息后须多支出86.77元。
　　
　　值得注意的是，由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠，连续加息后，住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。5年期以上商业贷款利率目前为6.8%，公积金则为4.7%，两者利差高达2.1%，公积金贷款的优势进一步凸显。假设同样贷款80万元、20年期等额本息还款，公积金贷款将比商业住房按揭贷款少支付利息总额23万多元。
　　
　　此外，由于大多数银行均在次年元旦执行新的住房按揭贷款利率，因此，此次加息前贷款的客户年内还将执行去年底的利率，“房奴”们不用急着提前还贷。而4月6日之后贷款的客户将执行新利率。