滕州楼市及房价走向剖析专访

    这段时间，大家一直关注国八条以及国八条的实施，对于国八条会对滕州楼市带来哪些影响，我们滕州信息港房产网记者特地对房地产资深人士张华进行采访：

    问：09年张总您预测房价会上升到4500到5000，而在2010年一年的时间里，政府一直抑制房价，但是房价依然上升到您预测的4500--5000。您是怎么看待国八条对滕州房价的影响。

    张总：很简单，这段时间，大家一直关注国八条以及国八条的实施。对于国八条呢，我给大家分析下。
1 、三级政府的约导。我们把它叫做约谈制。政府的房价过高，或者出现偏离的状况下，政府的负责人员会在一些相应的时间进行约谈。这种情况应该在房价过快增长的情况下才会出现。
2 、问责制。国家总书记，胡书记在2011年要达到1000万平的保障性住房的目标。这个目标的实现是要下分到各个地方，每个县市。我们滕州市也应该是掌握了国家分配的一个最基本的基本点上。类似于1000万平方，我们滕州可能分到2万平方左右或者5万平方左右。要是达到这个目标，就不会问责。若是达不到，地方长官会被责问。这是问责制，保障性住房问责制。
3、房贷差异化。第一套住房还是30%的首付，利率是八五折。第二套住房是首付60%，信贷利率达到了1.1倍以上。现在很多城市已经到了1.3与1.5倍的贷款利率。
4 、户籍制。对于山东省，国家给了一个标准。对于滕州市呢，我们执行了山东省的标准，只要在本土工作和交养老保险一年以上，就可以在本土买房子。
5 、土地价格的控制。 我们国土资源部准确提出一个问题，在同等地块拍卖的时候，土地价格如果出现过快上涨，就实行问责。这一点可能会对抑制房价有很大的作用。
6 、严格执行个人转让房产的税收。类似于5年之内的，税收要增加高额的转让费，5年以后呢，个人转让费会减少，会正常转让。政府在土地出让这块，会控制土地供给量，供给价格。

7、预售资金监管。有可能在控制房价的过程中，同时插入了政府的体制为主，类似于预收资金，开发商无权私自使用。类似于工程款的拨付，应支应付的资金分配的问题，都要向房地产主管部门提出申请。

    问：从滕州房产界资深人士的角度，能否对滕州房价的走势，为我们做个整体分析。

    张总：滕州的房价应该是稳中微升的状态去发展。有三个方面的原因去分析。一是滕州的现房供给量。在过去的10年和现在的11年非常少，虽然开工的面积很大，但是供给量很少。
二从国家的宏观调控，物价上涨的因素来谈。目前钢材的价格已经上涨了80%，水泥的价格也上浮了60%以上。物价上涨和固定工资的上涨可能会造成房价有一定压力的前提。三是土地供应这块，土地供应是政府收入的一个必要来源。我们现在的财政号称土地财政，所以土地价格短时间之内也看不到下降的趋势，很多地段土地价格都在不断上升。
所以国八条的出现，有可能抑制滕州房价进一步的过快上涨。特别是在过去的2010年，在国家严控的出现了“十条”“十一条”的控制手段来看，滕州没有太大的反应。但是新的国八条非常严厉，从整体的严厉措施来讲，去年的缓慢上升以及今年的稳中微升可能是一个主要的旋律。这是我给大家的一个预测吧。

    问：滕州楼势的现状如何呢？

    张总：滕州分为5个城区，5大版块。第一块是市中心版块，市中心版块土地资源很稀缺，李嘉诚先生有过一句话，做房地产这块，除了路段还是路段，所以繁华市区是不可替代也是无法争夺的资源。类似于滕州老的市政府拆迁区域、火车站拆迁区域，这些地段是无可复制的。所以这块也是代表了市中心的房地产的走势。这块走势因为它稀缺，所以房价是非常坚挺的。
第二是滕东地块，目前滕东区域未发现工业，所以随着滨江国际、名仕豪庭一系列楼盘的出现，塑造了滕东高端住宅的一个新印象。滕东高端住宅的现象，由于它的天然优势以及现在老百姓都可以接受的状态下是一个高端。滕东目前的楼盘状态应该是领先于滕州房价的涨势。滕北这块因为教育行业和市政府的回迁，也可能大规模出现房价上升过快的趋势，也是领先于滕州的上涨地块。
滕西这块，滕州的战略思想是打造工业基地，这块有可能它的企业比较多，房产价格应该是趋稳，上升空间比较乏力的一个区域。滕南是老的工业区，以及滕南的现状受到滕西的印象影响，因为滕西南方向的污染非常严重，所以滕南版块也可能受到滕西的牵制，造成了它的房价不可能有过快的上涨。
所以，我综合两句话来概括滕州房产现状，城中坚挺，滕东滕北这三个方向应该是上涨过快，滕南滕西价格较稳。

    问：从张总您的角度给广大购房者一点建议，如何买到适合自己的房子。

    张总：买到自己合适的房子要从几方面来考虑。要看个人的收入以及工作地点、居住习惯和居住目标。首先要看经济承受能力，家庭收入挺高的话，我建议你在滕北和滕东方向，或者你自己喜欢的地区去选择自己喜欢的房产。经济有一定压力的情况下，我建议满足居住需要，不要有过多攀比思想去选择房产。

    问：您认为滕州的房价多少是合适的呢 ？

    张总：这个问题非常敏感，很难回答，所以房价问题，我就不做表述了。滕州的房价基本上跨到了下到3500，上到7000的价位。基本上已经出现了价格差异，所以房价问题上，你们如何看适合自己的，还是要看购买力。有些人认为6000的不高，有些人可能认为3500就很高，所以要依照个人情况，量力而行去判断房价。

    问：那滕州的房价 目前是不是有点虚高呢。

    张总：有些楼盘会虚高，在2010年在微虚高的过程中，通过物价的上涨已经消化殆尽。我认为滕州的房价基本上稳定在4000和5000的均价上。在4000和4500的均价是非常合理的。但是有一部分高端楼盘会高于这个价格，所以购买时以自己的经济实力去判断。
    问：您认为影响滕州房价最大的因素是什么？

    张总：土地供应和建筑材料价格的上涨以及税收增加。因为房地产是靠土地和建筑成本决定的。随着税收减免政策的取消，可能会增加房地产的成本，所以这也是房价没有下降的可能之一。

    问：那2011年，我们是不是还应该购买房产呢?

    张总：这个问题，我没办法给大家一个建议。这个建议我希望根据大家的需要，比如说要结婚、安家、刚来滕州工作等原因，所以说这是根据个人的需要去选择。我给大家一个警告，买房子的时候不要过多的去想象类似于房价过高或过低的问题，因为房价过高过低是因为我们有强大的内区和实际需要决定的，不要过多的跟随于思想。从历史的轨迹来看和观察，包括美国、欧洲、日本，我们最可比的就是日本。几十年的发展过程中，我们现在目前中国式的发展和经济状态，基本上达到了日本的八十年代和九十年代。所以在这种情况下，我希望大家以冷静的目光去看待问题。房价随着土地资源的紧缺以及人口的不断增加，房价最终还是回到正常上涨的轨道上。

    问：张总咨询您一下，请问现在滕州普通家庭该如何选择自己的住房?

    张总：滕州的普通家庭一般平均人均收入在2000元到3000元。以家庭为单位的一般收入在5000元左右，这应该是比较合理的。当然过低了国家有保障性住房，过高呢有更多的高端选择。我们先分析下5000元左右的家庭，一般5000元家庭收入买房子的话，首先你要冷静选房，适合自己的才是最好的，而不是高端才是最好的。我相信大家选择房产的时候比我还要明智的。俗话说的好“阴天下雨不知道，我们口袋里有钱没钱我们当然自己知道”，家庭收入5000元的选择房子，最好选择价格在50万以内的。50万以内的如果选择好位置的话，会是在80平米左右。位置相对比较好的面积应该在100平米左右。若是贷款30万，供30年的话，一般一月1000多元钱。这样对你家庭生活质量也不会有太大的影响。当然，随着你条件好转的话，再购置更好的改善型用房也是非常有必要的。所以大家一定要冷静，不要盲目的追高，适合你的就是最好的，在你需要的时候购买，不需要的时候可以观望下，但是房价的走势从历史的脚步来看，一定会上涨的。特别是目前的CPI、PPI以及石油、矿产资源国际上大种交易品物价上涨过快的问题上，整体上来讲可能给你买房上还是一个比较稳的投资。不是说没有风险，只是说比较稳的一种投资。

    问：年收入在三万以内的该如何选择婚房呢？

    张总：这一点我给大家一个建议。随着房价的整体增高以及积蓄不多的情况下，首先要更新观念，我们以前老的观念就是买一套房子是要居家的，而现在我们要接受大城市的思想观念，可以适当的选择一些“两人之家”的房子，如果多了一个孩子也可以居住，像一室一厅，像公寓楼都可以。因为那种房子总体价在十几万二十万左右，你的供给压力也不大，你还个十年以上，基本上积蓄也增加了，可以去换一些改善型用房。像名仕豪庭这边出了一个40平方到70平方的房产，像类似于没有室厅之分的公寓楼，还有一室一厅的小房子都可以作为临时过渡，解决婚房的问题。当然滕州的租房价格非常高，而这时候你买房子的房贷和你租房子的价格相差不了太多。比如说现在滕州租公寓楼的价格在700左右，而现在贷款十几万的话，还5年每月才1500元左右。你可以想象这是没有什么压力的，我相信大家会做一个明智的判断。

    问：手里有多余的资金，想投资房地产，您有什么建议呢？

    张总：这是一个优质的客户群，也是每个开发商追求的客户。我们建议这样的投资客不要太跟风，目前“国八条”“国十一条”没有任何一个调理、调控商业地产，所以说商业地产将是在2011年这个新的五年过程中假如不出台新的调控政策下，可能是个非常好的投资环境。因为这几年，商业地产没有出台任何的调控措施，包括它的购买方式、过户、转让以及银行按揭都没有任何的变动。所以建议大家在商业地产适当的涉入，同时还建议大家找一些价位总价比较低的这种商业地产涉入，对大家来说可能是比较稳健的。以我们滕州市新的规划来看，所有的主干道上商业商铺的位置是越来越少，也就是说滕州现在以“大商业，小商铺”的方式来走，所以说商铺的资源永远是稀缺的。打个比方说，像三年前我们上海通盛花园这个项目，它最北面的商铺价格当初在2800左右，现在你们看一下，它的升值潜力和运营是非常大的。希望大家在这一块进行关注。

    问：您可以用一句话来总结下你今天的内容吗？

    张总：希望广大的网友要冷眼看房产，稳健投资，同时不要过于悲观，房价的走势要从历史的眼光看问题，希望大家用自己的智慧去判断房地产的走势。

滕州楼市及房价走向剖析专访----访张华经理视频链接：

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