楼市揭秘：今年房价到底会不会跌？

    关注房地产的人，大多是过得有些忐忑的——年前等着调控政策出台，年后则等着政策落地。一边是限购、房产税、银根收紧等一系列调控手段的冲击；一边是股市低迷、物价上涨的压力、投资渠道单一的现实经济环境，究竟还要不要买房子？还能不能投资房地产？如果不买房我们又能拿什么来抗通胀？年前、年后，我们都被同样的问题困扰。

    “限购”、“地王”、“蜗居”、“史上最强调控”……在那些火爆一时的词条背后，是政策的轮番调整，是市场的变幻莫测，是中国房地产开发黄金曲线的成就和痼疾，更是无数为房所苦、所累的国人心头之痛。

    随着春节假期的结束，各部委、各地方政府落实“新国八条”的细则将不断出台。昨天，看到已经有媒体在下判断，说“新国八条”调控效果明显，某地春节后一周商品房成交量比调控前一周锐减近七成，创出新低。成交锐减=调控效果？如果真这么简单就好了。

    在我们看来调控的最终目的不是把房价降到多低，也不是把成交量压到多少，而是让老百姓不再为房子而焦虑，这比降房价更难。

    “越调越高，像空调，”这是在新国八条出台前，有人曾感叹。2010年，尽管政策频出，但杭州楼价仍然振荡上升，在5月份短暂回调后，7、8月份开始反弹，11、12月份再度小幅上升。

    难道这真是个对调控失效的市场吗？新国八条的严厉出台俨然在逼问着这样一个问题：房价到底能否就此稳住？

    显然，没有经历一段时间的实际运行，调控的效果到底如何没有人可以妄加评论，只是人人心中有杆秤。

    5个普通市民不好说呀

    买不买房，最后还是购房者说了算。这几天，记者采访了5位不同职业的普通市民，问问他们对此次调控有什么看法。大家的回答似乎很一致：真的不好说呀！

    他们回答了记者的同一问题：你认为，今年房价能不能稳住？

    李慧(律师，目前有一套房自住)：我觉得房价很难能稳住，不过短期内会稍微好一点，长期肯定是涨的。从我的个人买房经历来说，也经历过等待——纠结——绝望——买房的过程。

    我2003年参加工作，2007年准备买房子，当时万家花城8000多元/平方米，110多平方米的面积，总价90多万，因为工作没几年，觉得房价太高，手头钱不够，而且还得托关系去买，当时对房价特有信心，觉得不会一直疯涨上去，以后肯定会跌的，于是作罢。

    果然在2008年，杭州有一波楼盘打折，很开心，身边一拨朋友都觉得房价下来了。买还是不买，我当时挺纠结。

    转眼到了2009年，结婚有孩子了，不买不行了，而且经过2008年的下跌之后，房价似乎又顽强地起来了，于是我下决心买了一套二手房，在文一路和莫干山路交叉口，80多平方米，总价160多万。你看看，才两年的时间，房价涨了一大截。

    徐露(化名，公务员，名下有两套房)：稳住房价？愿望是好的，不过估计有点困难。你看看，这么多年国家出了多少次的调控政策，房价不还是涨成这样么。

    我觉得，归根结底还是地方政府的土地财政造成的，另外，现在物价飞涨，通胀得厉害。前两天去超市买水果，以前三四块钱一斤的砂糖橘，都要七八块一斤了，钱真当不经用啊！

    范女士(投资客，杭州上海均有房产)：房价肯定会暂时抑制住。我觉得，对于买房的人，这是个不错的价格节点，肯定有楼盘会有适当的价格优惠，只要手头有足够的首付。

    新政里面的限购，一定是阶段性的，我认为用行政命令去压制需求，压制房价，也是政府不得已的手段。

    我在杭州、上海都有房子，目前准备就这么搁着不动了，该出租的出租，该自住的自住。

    赵先生(公司高管，杭州一套房国外两套房)：我的情况比较特殊，去年下半年，我们全家移民去了加拿大，现在女儿在那边读中学，老婆在那边陪着她，我一个人在国内赚钱养家。

    出了这么多政策，房价能不能稳住不敢说，不过可以聊一聊我在加拿大的亲身经历。在温哥华，我买了两套房子，都是80多平方米的，国外说的是净面积，每套大约30多万加币，折合成人民币每套200多万。其中一套给她们娘俩住，另外一套拿出来出租，租金每月1500加币，一年18000加币，年投资回报率有6%。

    这个投资回报率已经不错了，在杭州的话，一套80多平方米的房子，估计只有2~3%的回报率。

    小汪(刚需，公司职员)：我觉得这个问题跟我没多大关系，因为作为刚需的我们来说，房价涨不涨、跌不跌，都得买房。

    我个人觉得，其实租房子住也没什么关系，一个月3000元，可以租到不错的地段，不错的小区，一次性租2年，总共只要7万多。

    不过要在租的房子里结婚的话，别说丈母娘了，就连我自己爹妈都不答应，老一辈的观念就得买房。

    眼下和女朋友感情挺稳定，房子问题得在上半年解决，不管首付多少，利率有没有优惠，都得出手，只是期盼着房价能稍微降点。

5位开发商已开始做最坏的打算

    1月国八条的出台是在很多开发商的意料之外的。尽管他们也判断今年仍然会是个调控年，但没想到政策会出得这么快。接下的市场到底会如何，他们也没底，而且他们已经开始做最坏的打算：大不了，和2008年一样糟糕。

    规模不同的5家房企回答了记者的同一问题：你认为，今年房价能不能稳住？

    戚金兴(滨江房产集团董事长)：往年的调控常常是三四月份出台，今年一月份就出台了，时间很早，而且从政策内容看今年的调控是比较严厉的，不仅有“限购”，银行的开发贷款也收得很紧。杭州的房价能不能稳住，还要看地方细则怎么执行，现在很难判断，一般细则落实半年后就能看得出效果了，9~12个月开发企业就会开始进入“优胜劣汰”的过程。

    叶健(浙江昆仑置业集团有限公司董事长)：房价肯定能够稳住，不会再涨，至少在半年甚至一年内会稳定在一定的价格水平线上，而且我认为成交量会出现明显缩减。在杭州部分区域内会以打折等手段来促进销售，可能会出现2008年那样的糟糕的市场情况。

    黄晓忠(杭州中顺房地产开发有限公司总经理)：我觉得主要还是看货币政策，如果银根继续收紧，那么房价很有可能会出现松动，因为从这几次银行加息来看，对投资客的打击还是挺大的，这部分购房者几乎在市场上很难看见；不过这也要区分对待，像市中心、城西这些成熟地区的楼盘可能承受的压力要比下沙、闲林等周边楼盘小一点。

    高贤林(浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理)：价格走稳是可能的，但价格大跌还是不太可能的。估计调控后新开楼盘的定价会更趋于合理，而已开盘未售完的楼盘会理性定位价格策略。

    郭东升(金隅杭州公司总经理)：调控也不是第一次了，而且历次调控政策的叠加，调控对一线城市的影响其实已经到达一定水平，出现大变化的可能性不大。所以我们认为这次调控针对的不是一线城市，而是二三线城市，会在短期内让二三线城市的房价回归理性。

    4位房产专家意见有分歧看涨看跌都有

    由于杭州地方调控细则尚未出台，对新一轮形势的研判只能停留在国八条的基础上，但杭州房产专家的多数判断是：在更加严厉的政策调控下，今年楼市行情肯定不如去年。

    风格不同的4位专家回答了记者的同一问题：你认为，今年房价能不能稳住？

    虞晓芬(浙江工业大学房地产投资研究所所长)：新国八条最严厉的一条就是对当地和外地人限购。这一政策是最具杀伤力的。去年的限购政策只规定新增一套，今年的禁购政策完全将这些外地购房者拒之门外，而外地购房者在杭州楼市一直非常活跃。就在这次禁购政策出台前，外地人还在楼市成交中占有三成左右的比例。如果禁购令严厉执行，相信不用出台杭州房产税政策，今年的房价肯定会小幅下跌。

    梅杰(汉嘉机构总经理)：地方禁购令将实行、房产税政策不断吹风、预售资金监管已实施，在这几大新调控政策的多重作用下，今年的房价肯定要降。在今年的政策力度下，在一段时间的成交萎靡后，开发商肯定会推出促销措施，8~9折的价格折扣应该可以期待。

    不过，楼市和房价走向还取决于整个经济大环境，如果人民币升值更加猛烈，外资的涌入更加强劲，可能房价还会涨。但如果这些方面没有太大压力，今年的楼市就会处于温吞水的状态。

    赵杭生(浙江大学房地产研究所所长)：今年的调控虽然会使需求减少，但不会改变整个楼市供不应求的大格局。今年的房价走势会和去年一样，会有一个节点小幅下跌，但会振荡上升，就全年看，依旧会保持小幅上涨。

    国家调控的目的是为了稳住房价，并不是打压房价。虽说今年的行情可能不如去年，总体的涨幅没有去年大，但在通胀预期背景下，不动产依旧是普通市场资金避险的最好渠道。被禁购的购房者依旧会通过各种各样的方式进入楼市。关键是，对待调控，开发商和购房者会更加见怪不怪，开发商会比去年屏得还牢，尽量不降价，购房者也会缩短观望的时间。

    曹旭东(中国指数研究院杭州分院研究总监)：今年各方面都希望房价能降下来，应该说价格大涨的可能性不大，但从中长期来看，要压制住房价的上涨是不太可能的。

    市场经济下，仅靠行政手段来调节，只能起到暂时的作用，治的是标，而不是本。只能从根本上解决供不应求的问题，房价才可能压住。