滕州市人民政府关于加强房地产开发管理公开征求意见的公告

　　为进一步规范房地产开发经营行为和市场秩序，提升房地产开发项目建设品质，引导房地产开发向精品化、生态化转变,根据《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）等有关文件精神，市住房和城乡建设局代市政府起草了《滕州市人民政府关于进一步加强房地产开发管理工作的意见》。现向社会公开征求意见，公众可以通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　（一）电子邮件：fzb5536501@163.com。

　　（二）通过信函方式将意见寄至滕州市人民政府法制办公室，地址：滕州市北辛中路市政务中心，邮编：277599，并请在信封右上角注明“滕州市人民政府关于进一步加强房地产开发管理工作的意见征求意见”字样。

　　意见反馈截止时间为2017年2月4日。

　　附： 《滕州市人民政府关于进一步加强房地产开发管理工作的意见》（征求意见稿）

　　滕州市人民政府法制办公室

　　2017年1月22日

　　滕州市人民政府

　　关于进一步加强房地产开发管理工作的

　　意   见

　　各镇人民政府、街道办事处，滕州经济开发区管委会，市政府各部门，各企事业单位：

　　为进一步规范房地产开发经营行为和市场秩序，提升房地产开发项目建设品质，引导房地产开发向精品化、生态化转变,根据《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）等有关文件精神，结合我市实际，现就进一步加强全市房地产开发管理工作提出如下意见。

　　一、加强房地产开发用地管理

　　（一）加强房地产开发土地供应管理。国土资源部门要统筹安排房地产开发用地供应计划，调整优化土地供应结构，合理控制土地供应规模时序。重点严把房地产开发用地容积率关口，探索以容积率为核心指标的土地供应方式，推进房地产开发用地出让由地面单价向楼面单价转变。

　　（二）加强土地勘测定界和规划放验线管理。国土资源部门要严格规范土地勘测定界工作，提高土地勘测定界成果质量，确保建设用地审批位置与实际建设位置一致。规划部门要全面加强建设工程规划放线、验线及核实管理工作，确保房地产开发项目严格按照批准的规划实施。

　　（三）加强房地产开发用地批后管理。国土资源部门要认真落实《枣庄市国有建设用地批后监管办法》，进一步完善建设项目用地现场交地制度、开（竣）工申报制度、开(竣)工综合验线制度、国有建设用地批后公示制度、国有建设用地批后监管动态巡查制度等，加强对房地产开发用地的全过程监管。

　　（四）加强闲置土地处置和应用管理。国土资源部门要按照《闲置土地处置办法》等有关规定，综合采取法律、行政手段，运用市场调控机制，积极开展专项整治活动，严格闲置房地产开发用地的处置和应用，提高土地利用效率。

　　二、强化房地产开发项目过程监管

　　（五）规范国有土地上房屋征收工作。住房城乡建设、房屋征收等部门要严格执行《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《枣庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第143号）等规定，坚持以人为本，进一步完善房屋征收政策，创新房屋征收工作机制，建立科学规范的工作流程，确保房屋征收行为合法、合理、规范，实现依法征收、和谐征收、阳光征收。

　　（六）突出规划的刚性约束。规划部门要严格执行房地产开发项目规划设计方案评审和市规划委员会审议决策制度，突出抓好住宅小区内及其周边教育、医疗、文化、体育、环卫、养老、农贸（超市）、社区物业用房等公共服务设施和道路、供电、供热、燃气、供水等市政基础设施的配套审核管理。同时，要依据城市风貌和色彩专项规划，加强对建设项目的平面布局、立面效果、建筑色彩等方面的审核，保障每个项目与区域环境相协调。经批准后的规划设计方案，规划部门应将电子版同时发送至住房城乡建设、综合行政执法等部门，实现联动监督管理，切实遏制超面积建设、建筑物移位、改变用地性质和建筑物使用用途等擅自改变规划的行为，以及项目内配套公共服务设施和市政基础设施建设不到位等方面的问题。

　　（七）加强规划建设条件意见书批后监管。开发建设单位必须严格按照房地产开发项目规划建设条件意见书的要求进行规划设计、制订开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。住房城乡建设、规划、国土资源等部门要对房地产开发项目进行全过程监管，房地产开发项目未按照规划建设条件意见书的要求开发建设的，由相关部门和单位根据各自职能，对开发建设单位依法进行处理。

　　（八）严格建设工程质量安全管理。住房城乡建设部门要建立健全质量安全监督管理体系，落实工程五方责任主体质量安全管理责任，鼓励推广住宅质量担保和保险，完善工程质量追责赔偿机制。严格按照批准的规划设计方案进行设计图纸审查，满足国家法律法规标准及地方有关法规文件，保证房地产开发项目住宅、配套公共服务设施、基础设施、公共消防设施等符合规划、建设条件。同时，将小区基础设施工程按照住宅建设工程的模式纳入工程监理和质量监督。

　　（九）强化建设工程监理监督。住房城乡建设部门要进一步规范建设工程监理行为，充分发挥监理的全过程监督作用。要建立监理现场信息员制度，监理单位发现建设单位违反规划设计方案、不按规划设计文件施工又制止无效时，须及时向规划部门报告，同时，对现场发现的重大质量和安全隐患，须及时向住房城乡建设、建筑工程质量管理部门报告。未及时报告的，责令监理单位限期改正或停业整顿，情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书，直到清出滕州建筑市场。

　　（十）严格商品房交付使用条件。涉及房地产管理的职能部门要按照“放、管、服”要求，精简竣工综合验收内容和提交材料，优化办事流程，取消搭车审核、搭车收费，减轻企业负担。住宅专项维修资金、新建物业质量保修金由市物业办持市财政票据收取，禁止开发企业代收应该由政府相关部门收取的各项专用资金。凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，未取得竣工综合验收备案证明的商品房，不得交付使用；相关部门不得开通供电、供水、供气、供热等。因未达到交付条件逾期交房的，开发企业应按照商品房买卖合同约定承担逾期交付责任。

　　三、规范商品房预销售管理

　　（十一）加强商品房预售管理。房地产开发主管部门要从严掌控新建商品房预售许可条件，期房准予预售的限制性条件为楼房主体封顶，鼓励推行现房销售。未进行房产预测绘、提供拟售商品房精确位置和面积的，不予受理预售许可。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和从事商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。

　　（十二）严格执行商品房销售明码标价制度。房地产经营者在销售商品房时要按照《商品房销售明码标价规定》的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。商品房销售明码标价实行一套一标。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　（十三）推进房屋买卖合同在线签订和备案全覆盖。房地产开发主管部门要严格执行《山东省城市房地产交易管理条例》，规范使用房屋买卖合同示范文本，运用房屋买卖合同在线签订和备案系统的当事人主体资格、房源真实性和他项权利的查核功能，进行购房资格审核和房源核验。

　　（十四）提高中介机构管理水平。全面落实房地产中介机构备案制度和中介人员实名服务制度，加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理。通过房地产市场信息系统，开展二手房买卖合同网签、合同备案管理。

　　（十五）完善房屋交易资金监管机制。房地产开发主管部门要建立商品房预售资金监管系统，实现商品房预售资金监管全覆盖，确保交易资金安全。优化预售监管资金核拨流程，留足保证工程竣工交付所需资金。全面实施存量房（二手房）交易资金监管，确保房屋和交易资金按照约定安全交付。

　　四、提升房地产开发建设水平

　　（十六）推进住宅产业现代化。充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高产业化方式建造住宅的比例，把住宅产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展节能环保型住宅，发展绿色建筑。指导开发企业综合运用四新技术，发挥技术集成作用，提高住宅的安全性和耐久性。推广建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）、大数据、智能化、云计算、物联网、3D打印等信息技术深度应用，提高住宅产业信息化水平。全面落实《滕州市人民政府关于加快推进全装修住宅建设的意见（试行）》要求，强力推进住宅全装修工作。

　　（十七）提升住宅设计标准。建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础，推动住房建设订单化、批量化。研究推广适宜人居的住宅层高、开间、进深等设计参数，并根据建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要，编制不同面积的住宅建筑标准图集，优化户型设计，提升居住品质。

　　（十八）培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，以我市国有房地产开发企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，鼓励和支持国有企业加快重组整合，培育有影响力的房地产企业集团，推动加快企业上市步伐。通过探索房地产开发企业所有权、经营权分离，建立房地产开发职业经理制度，建立国有资产增值保值、失职渎职责任追究制度等模式，引导企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，增强企业核心竞争力。

　　五、妥善解决历史遗留问题

　　（十九）依法妥善处置烂尾楼盘。坚持依法依规、理性务实、积极稳妥的原则，逐个楼盘研究拟订处置方案。对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益，维护社会稳定。

　　（二十）加快解决住宅小区房屋登记历史遗留问题。继续深入开展住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作，严格按照《滕州市住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作实施方案》（滕政发〔2015〕66号）、《滕州市住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作实施细则》（滕政发〔2015〕67号）的要求，敦促建设单位履行企业主体责任，加快解决制约房屋登记确权方面的问题，保障广大业主的合法权益。

　　六、强化房地产行业信用体系建设

　　（二十一）完善房地产开发企业信用评价体系。建立住房城乡建设、发改、国土资源、规划、综合行政执法、金融、税务、工商、统计等部门信用信息定期披露制度，相关部门在每年12月底将本年度房地产开发企业的良好行为和违法违规等不良行为情况通报给房地产开发主管部门，由房地产开发主管部门从社会责任、经营行为和企业形象等方面对全市房地产开发企业进行信用考核，评定企业的年度信用等级，并予以公示。

　　（二十二）健全失信惩戒机制。房地产开发主管部门要健全房地产开发企业、中介机构及其从业人员信用档案，将违法违规企业及其法定代表人、企业控股股东、实际控制人的姓名、身份证号码等信息，依法录入诚信管理信息平台。建立信用评价结果与市场准入、资质管理、预售资金监管、评先评优等审批审核事项的关联管理机制，共享信用评价结果，对严重失信的市场主体实施联合惩戒。

　　七、严格依法查处违法违规行为

　　（二十三）依法查处违法违规行为。住房城乡建设、综合行政执法、规划、国土资源等部门要建立联席会议制度，加强对房地产开发建设经营行为的监督和管理。各相关部门要根据各自职责，加大现场巡查执法力度，及时查处房地产开发建设过程中的违法违规行为。综合行政执法部门负责房地产建设用地和违反城市规划房地产开发项目的监管，从严查处未批先建、擅自改变土地用途、闲置浪费土地、未取得规划许可或者违反规划许可建设、未取得验线确认书擅自开工或者继续施工、未经批准擅自变更规划设计和项目性质等违法违规行为。住房城乡建设部门负责房地产开发建设等行为的监管，从严查处未取得开发经营许可、施工许可违法开工建设、未取得预售许可违规售房、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价、一房多卖等违法违规行为。价格主管部门负责商品房销售明码标价等行为的监管，从严查处商品房经营者不按规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈等违法违规行为。其他有关部门也要按照各自职责，加大房地产市场执法检查力度。

　　（二十四）严格执纪问责。涉及房地产管理的各职能部门一定要认真履行管理职能，落实管理责任，加强与有关部门的协同配合，共同推进工作。对工作中不认真履职、推诿扯皮、敷衍塞责、造成不良影响的单位和个人予以通报批评并实施问责，对发现的违纪违法问题严肃查处，并按照干部管理权限移交纪检监察和司法机关处理。

　　八、本《意见》自印发之日起施行，有效期至2021年12月31日。