房企融资呈多元化趋势 调控难压“赌涨”预期

    “房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。

　　如今的土地市场，正上演着年末的“疯狂”。不仅京、深、穗等一线城市的“地王”纪录再度被刷新，而且这种趋势更是蔓延到了二三线城市。这不禁让人产生疑问，为何持续数月的楼市调控，房企仍然不差钱，频频大手笔拿地？房价是否会再次陷入越调越涨的怪圈？

　　事实上，今年的楼市调控中，“收紧房企银根、力促有效供给”成为一条主线。
一方面通过执行差别化信贷政策来抑制投资投机性需求；另一方面，提高土地出让保证金比例、叫停上市融资以及监管预售金等措施，则意在逼迫供给方加大促销力度。

　　“房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。

　　步步紧逼扼“银根”

　　身处“史上最严”的调控中，房地产业今年的资金情况到底如何，或可从国家统计局的数据中窥见端倪。

　　数据显示，今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源6.322万亿元，同比增长31.2%，但这也是自4月份出台“新国十条”以来，连续第七个月呈同比增幅下滑。在总量放缓的同时，各项资金的来源结构也出现显著变化，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增幅和占比逐月在下降，企业自筹资金以及外资的比例则上升。

　　房地产业资金上的种种变化，与监管层渐次出台的调控措施不无关系。

　　在今年1月份出台的“国十一条”中，明确提出抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷首付比例不得低于40%，同时还强调要收紧房地产开发贷款。

　　此后，国内贷款和个人按揭贷款更是日益趋严和细化。“新国十条”中就要求，首套90平方米以上的自住房贷款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率上浮10%。及至9月29日出台的“国五条”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停贷。

　　与此同时，市场上的货币流动性也在进一步紧缩。12月20日，央行再度上调存款准备金率0.5个百分点，这已是年内第六次的上调，至此存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。与此同时，10月20日，时隔34个月央行首次加息0.25个百分点。“目前房地产市场需求过旺，而房价的不断上涨与流动性过剩密切相关，上调准备金率和加息能对冲流动性，间接上有助于房地产供求关系的平衡以及对房地产市场的总体调控。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。

　　除了来自银行部门的直接融资收紧外，开发商的其他间接融资途径也在遭遇“围堵”。

　　早在今年3月，证监会就表示，正联合国土部拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，严把房地产企业融资关，致使上市房企的千亿融资遭遇搁浅。而随着近日银监会颁布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。这也意味着，目前较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。

　　事实上，紧扼房企“银根”已经在部委间形成合力。国土部提高土地出让金保证金比例至20%，同时要求在一个月内缴清成交额50%的首付款；国家税务总局要求加强土地税收缴纳清查工作，其中包括严格清算土地增值税。

　　而住建部门则出台将开发商的预售账款存入专门账户的有关办法，进行监管实行“专款专用”，北京已经在12月开始正式实施。同时，住建部还与外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，防止热钱进入内地楼市。

　市场加速整合分化

　　政策层面对房企“银根”的紧逼，是否会传导到房价的变化上？开发商迫于资金压力进而降价促销？

　　但国家统计局的数据显示，9月至11月全国房价呈反弹之势，已经连续3个月环比上涨。本报在此前系列报道中就指出，调控数月房价并未有实质性降价，仅在部分区域出现较小的降幅以及优惠折扣。

　　据SOHO中国董事长潘石屹透露，新政出台后，他们通过今年上市公司的年报统计发现，70%以上的上市房企现金在100亿元以上。“如果保持目前的开发速度，这些企业可以撑两三年的时间。”

　　事实上，今年5月6日，恒大地产率先发布全国项目八五折优惠的消息，但在10天后随即结束。这也被业内人士认为开发商在试探市场，仍在死扛房价。

　　“我们是3月份开盘的，现在还剩十多套，房价没有变化，除了一次性付款可以打九九折外，也没有其他优惠活动。”北京通州某楼盘的销售人员近日对记者表示。

　　开发商资金链松紧成谜的同时，尽管今年中央的调控政策日益趋严，但地方执行层面则直接影响到调控的效果。

　　“比如对于二套房贷款的政策，如何认定二套房，模糊的标准很难让政策真正得到落实。”中国社科院财贸所高广春对本报记者表示。

　　记者同时也注意到，购房差别化信贷此前也遭遇到“见招拆招”的尴尬境地。“新国十条”出台两个月后，部分城市开始出现了房贷松动的迹象，不仅优惠贷款仍然存在，甚至还有消费贷、房屋装修贷的贷款形式曲线变身房贷，资金也再次流入楼市。直到8月份银监会等三部委再次重申严格执行差别化信贷政策。

　　“今年信贷收紧，再加上由于限购令导致销售收入的减少，中小开发商面临很大的资金压力，房地产业有可能将重新洗牌。”全经联研究院副院长陈宝存表示。

　　事实上，由于担心地产业务成为公司的累赘，一些此前热衷以房地产经营作为副业的上市公司，纷纷将旗下的房地产业务进行剥离。太原刚玉、金种子酒等公司都不约而同地转让了旗下的房地产业，全面撤离房地产市场。

　　同时，房地产的并购也开始出现。清科集团研究中心报告称，第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增长76.1%。报告分析称：“4月份以来，国家出台了一系列严厉的房地产调控措施，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其他企业的扩张对象，资金链方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。”

　　“赌涨”预期未来调控压力大

　　“2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张，临近岁末，房价并未达到公众预想的调控结果，而是主要靠着各种行政措施的高压，呈现暂时被抑制的脆弱状态。”建银精瑞董事长李晓东表示。

　　在这样的情况下，明年房地产业的资金情况又将如何呢？

　　从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。央行货币政策委员会委员夏斌近日也表示，预计明年新增信贷7.1万亿元，明年的贷款增速将回归常态，信贷目标的增长率大约在15%左右。

　　中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。

　　中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。

　　但记者也注意到，尽管今年的楼市调控力度空前，但开发商的销售收入却创下新高。

　　目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。”有业内人士分析。

　　而国家统计局数据也显示，1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年全国商品房销售额有望突破5万亿元，可能达5.3万亿元。

　　与此同时，近日商务部也表示，11月房地产领域利用外资增幅明显较大，将继续加强对外资，尤其是房地产领域外资利用的监管。

　　“从近期各地出现的‘地王’来看，开发商的资金仍然充裕，最主要的是‘赌涨’未来房价预期。”高广春表示，必须加大楼市调控的落实力度，将房地产业进行战略性的重新定位，重点解决民生社会问题，并且最终形成法律制度予以固化。