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2020年房价怎么走?机构预判下跌城市会多

2019/12/28 18:28:52 | 作者:滕州房产网 | 来源:中新经纬 |

       易居研究院27日发布《2019-2020年度全国房地产市场报告》。报告预测,2020年虽然政策见底趋松,房地产融资稳中有松,但全国总体市场仍将探底;就最重要的指标房价而言,全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。

  报告认为,2020年的房地产行业特征为“探明底部,跌多涨少”。虽然房地产融资稳中有松,但全国总体市场仍将探底,预计将探明底部,不过难以明显反弹,仍在低位纠结、盘整。同时,区域分化明显,市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳,部分指标小幅反弹;而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区,市场将继续降温、探底。

  部分城市新房限价有望放松

  从政策方向来看,报告认为,2020年对于房价的管控依然会继续,将继续强调稳房价的概念,不过这也会基于不同的房价周期而调整。

  报告称,随着市场降温,部分城市的新房限价有望放松。同时,若市场行情比较萧条,此时购房政策会有所松动,政策层面对于房价的反弹等也会有更大的容忍度。后续对于房价变动的考量,会更多考虑各地的楼市等情况,尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目,价格管控也会更加灵活。

  房地产市场预判

  市场供应方面,报告预测,2020年全国开发企业土地购置面积降幅预计在6%左右。多数开发商负债率偏高,而且今年下半年以来融资环境持续收紧,没有宽裕的资金用于大量拿地。

  报告预测,2020年全国房地产开发企业房屋新开工面积将出现小幅下降态势,预计全年同比下降6%左右。由于市场转冷,多数城市的新盘销售情况不理想,开发商观望情绪较浓,推迟开工进度。

  报告预测,2020年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势,预计全年同比增速在6%左右。相对于房屋销售指标,开发投资指标具有滞后性,2019年商品房销售面积增速回落至零附近,2020年开发投资增速会滞后性回落。

  报告预测,2020年全国100个城市库存预计会缓慢上升,但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征,房企或依然会加快推盘,这会导致库存上升速度更快。而到了下半年,预计政策面开始宽松,库存上升速度放缓,库存压力有所释放。

  市场成交方面,报告预测,2020年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势,预计全年同比下降3%左右。报告分析认为,从城市分类来看,预计较早降温的一线城市2020年成交量将小幅增长,二线城市成交量将基本持平,三四线城市由于近两三年成交量连续增长,且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态,预计成交量将出现下降,这将拖累全国商品房销售面积小幅下降。

  商品房成交均价或继续上涨

  市场价格方面,报告预测,2020年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年涨幅在5%左右。预计2020年全国楼市继续降温,成交价也会走弱;与具体城市不同,全国房价具有很强的黏性,易涨难跌;由于价格变化滞后于成交量,2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0,市场相比前几年已明显降温,预计2020年将类似2014年,成交量下跌的同时价格将继续上涨,但涨幅相比今年会有所收窄。

  报告还对70城二手房价作出预测,预计2020年70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数,全年环比涨幅以负值为主,年中前后可能见到跌幅最大值。

  报告分析,从市场规律看,截至2019年11月,本轮房地产周期房价已经上涨了56个月,相比过去几次短周期时间更长,幅度更大,因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。目前无论从土地市场、新房市场还是二手房市场来看,都已经显现市场调整的拐点,预计明年初70城二手房价开始下跌。

  报告认为,本轮房地产周期跟以往有所不同,商品住宅库存去化明显但并未明显回升,整体水平不高;同时,整体货币环境从2018年就开始趋松,本轮影响CPI上行的核心因素猪周期预计将在2020年下半年回落,届时货币政策将有更大的空间,年中左右房价可能跌幅收窄。

  “在当前‘稳’的预期下,房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平,房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。”报告分析。

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