刘琳：预计2019年楼市稳中有降

       12月28日，全联房地产商会2018年会在北京富力万丽酒店举行，主论坛主题为“新时代、新形势、新发展”。

  REICO工作室首席专家刘琳博士表示，2018年的市场呈现一个高位回落的特点，2019年这种高位回落的趋势会继续，市场呈现稳中有降的可能性是比较大的。

  第一，棚户区改造。两年房地产市场超预期繁荣，背后是三四线城市的超预期繁荣。而三四线城市超预期繁荣来自于棚户区改造，货币化安置的政策红利。今年2018年棚户区改造面积大概2.5亿平方米，去年是3亿平方米。但是在10月份住建部发言人表示，对于货币化安置政策要进行适度地调整，房价上涨压力大的地区要调整货币化安置这样的一个比例。大家可以看到它的时间节点是10月份这样的一个表述。我想更大的影响是来自于明年，棚改资金筹集的方式改变，要求棚户区改造由过去国开行和农发发行货币的政策改为发债券的形式，我们认为这将会对棚户区改造计划形成较大的负面影响。也就是说，支撑过去两年三四线城市超预期发展的棚户区改造以及棚户区改造货币化红利可能会大大地减弱。

  第二，经济下行压力的加大。三架马车，无论哪架马车增速都在快速回落。从10月份的经济发展的前行指标PMI已经降到5%荣库线。这是2016年8月以来最低的点。但是在经济下行压力加大同时可以看到货币偏向宽松的。今年以来已经是4次降准，下半年利率水平是下降的。包括11月份以来一些城市在下调房贷，个贷利率，但是即便如此，金融领域去杠杆并没有结束，金融领域的去杠杆直接表现M2和M1增速都已经降到历史低位，同时新增的委托贷款，信托贷款和股票融资等融资渠道还是大幅的收紧，这些导致了新增社会融资规模，全年都处于负增长，大幅负增长的态势。之后可以看到2019年金融领域去杠杆应该活会持续。它该会对房地产拿地融资，以及中小企业融资都造成很大的影响。

  第三，房企还债压力2019年会增加，主要来自于2015、2016年发行的债权到明年会进入还债高峰期。

  第四，负利率。这是我在讲造成这三年42个月房价上涨的更为重要的一个背景，就是负利率的状况。我们在2015年持续下调利率之后，在2016年初，整个市场进入了负利率的局面。居民购房意愿保持在高位的。但是在今年4季度有小幅回落。但是看在负利率背景下居民购房意愿还是很高的。但是看到一个最新变化，从10月份以来国际油价、煤价等等价格都出现较大幅度的回落。预测2019年CPI有可能重回2%以下。也将会减弱负利率的态势，甚至会结束这种负利率的局面。它对整个的居民的购房意愿影响是非常大的。我们可以看到伴随经济的下行以及物价涨幅的回落，房价上涨预期较快的下降。这个指标和我们房价变动基本上是同步的。

  第五，从政策层面来看，中央经济工作延续了下半年的经济判断，可以看到货币边际效应从下半年开始的。即经济运行稳中有变，变中有忧，要强化逆周期调整，所以刘琳认为边际政策继续放松的可能性很大。而房地产调控强调的是因城施策。全国城乡建筑会议里，继承了，传承了中央经济工作会的观点和思路，更强调了一个稳字，就是稳地价，稳房价，稳预期。

  刘琳认为，短期市场来看，前四点无论是市场供应增加，负利率态势缓解，棚改贡献度下降，预期快速回落等都对市场构成下行的压力，但是后面的宏观调控政策和行业政策有可能会边际放松，会对冲这种下行的影响，总体上她的判断是2019年房地产市场会呈现稳中有降的态势。