完善住房销售制度　稳定房地产市场

　　制度之变，源于市场之变。过去20多年，我国以世界罕见的速度推进城镇化，解决了城镇住房总量短缺问题，实现了“户均一套房”的住有所居目标。房子从“不够住”到“住得下”，住房需求从“有没有”到“好不好”，历史性跨越已经完成。近两年，房地产市场供求关系发生重大变化，新建商品住房出现结构性供大于求现象，卖方市场变为买方市场，另外二手房交易量也超过新房。与短缺时代相适配的销售制度，其历史使命基本完成，新时代需要新的商品住房销售制度。

　　2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

　　《通知》的主要内容可以概括为管住资金、提高门槛、推行现售。从房地产市场制度来看，这不是一次简单的政策微调，而是一场基础制度的系统重构，是改善市场预期、稳定房地产市场的重要举措。

　　控增量　从源头遏制盲目开发

　　《通知》利于控增量。控增量，控的是两项内容：一是资金的冲动，二是入市的节奏。

　　从资金看，预售资金全额纳入监管、具备交付条件后才解除，意味着开发企业不能再用购房人的钱去滚动扩张，资金实力成为硬约束。有多大本钱，做多大事。盲目铺摊子、层层加杠杆、环环快周转的时代，一去不返。

　　从节奏看，提高预售标准、推行现房销售，客观上延缓了商品住房入市销售的节奏。房子要建到封顶、甚至建到竣工验收才能卖，供应释放自然更加平缓。

　　供给端“踩一踩刹车”，不是要让市场“冷下来”，而是要让供需重新对上表。房地产市场稳定的本质是供求关系问题。供大于求的格局下，任何刺激都是治标；只有把增量控住，价格才有企稳的基础。

　　去库存　让存量房源加快出清

　　《通知》促进去库存。新建商品住房开发建设周期一般在两年以上。周期长，就意味着一旦市场下行，在建项目很容易沉淀为库存。资金监管与现房销售，延长了资金回笼周期。企业要回款，就必须加快销售，让利促销的意愿随之增强，存量现房的去化速度也会加快。

　　另一头，连着购房信心。过去购房人最大的顾虑是“钱房两空”：交了钱，房子交付不了，贷款却要按月还。如今，购房资金进了监管账户，交付有保障，违约有兜底；现房销售更是一手交钱、一手交房。顾虑消除，观望就减少。真需求就会转化为真买房、买现房，有利于巩固房地产市场止跌回稳的态势。

　　信心比黄金更重要。去库存，去的不只是房子，更是购房人心里的后顾之忧。

　　优供给　让“好房子”成为主流

　　《通知》加速优供给。这是改革中最具长远意义的一条。

　　预售制适配供不应求的市场形势。那时“买到即赚到”，房价上涨掩盖了房屋缺陷，购房人可以凭图纸、样板间进行决策。供求关系根本改变后，逻辑倒过来了：购房者要货比三家，要挑要选、要看得见、摸得着的“好房子”。

　　现房销售，改变了行业的竞争依据。现房销售后，房地产开发企业无法依靠预售资金开发建设，这就要求企业必须具备与开发规模相适应的自有资金以及专业硬实力。市场优胜劣汰，只有能建造出叫好又叫座“好房子”的企业才有未来，行业的高质量发展才能变成现实。

　　构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。概念好讲，产品难拿，好房子不是指标做出来的，是市场挑出来的，老百姓住出来的。只有现房销售，才能让“好房子”站到阳光下。商品住房销售制度改革不是权宜之计，而是房地产市场基础制度的重构；不是房地产开发行业的冬天，而是推动房地产开发企业高质量发展转型的起点。

　　制度稳则预期稳　预期稳则市场稳

　　房地产市场稳定的本质是供求关系问题。控增量，压缩的是无效供给；去库存，消化的是沉淀供给；优供给，提升的是有效供给。供给结构理顺了，好房好价、优质优价才有实现的可能，价格才谈得上止跌回稳，市场才谈得上平稳健康。

　　还要看到一个更深的趋势。房地产供求关系发生根本性变化后，二手房交易量超过新房，市场进入存量为主的时代。二手房的“现货交易”，与商品住房的现房销售，本质上是同一种交易逻辑：所见即所得，一手交钱、一手交房。从这个意义上说，销售制度的变革，不是简单地把预售制替换掉，而是让新房交易方式，向存量时代的市场逻辑回归，向老百姓的消费习惯回归。

　　习近平总书记强调，房子是用来住的、不是用来炒的。住，就要住得踏实，住得放心。一套住房，承载的是一个家庭的积蓄、几代人的幸福，本应“看得见、进得去、摸得着、验得住”，然后才决定买不买。这次《通知》为老百姓的购房权益，提供了强有力的制度保障。制度因时而变，根基由制度筑牢。商品住房销售制度的与时俱进、不断完善，将推动房地产高质量发展。

　　北京房地产中介行业协会秘书长　赵庆祥