贾康：一手抓宏观政策，一手抓微观措施！动真格做好楼市预期管理

        近期，中央经济工作会议与全国住房城乡建设工作会议相继召开，为房地产市场未来发展定下基调。面对市场供求关系的重大变化，政策指向聚焦于“稳”，旨在推动行业迈向高质量发展新阶段。

　　“总体来看，房地产市场在今年经历了一段波动，其国民经济支柱产业的地位不可能被颠覆。”著名经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受中国房地产报记者采访时，对当前房地产市场作出整体判断。

　　他表示，尽管市场出现分化和回调，但从中长期看，中国城镇化内在动力的客观因素和贯彻中央指导方针的主观努力，将继续支撑房地产业健康发展。“中央的大政方针已非常清晰，现在最重要的是，各级政府和管理部门要真正抓实抓好。以扩张性的宏观政策、扎实的落地措施，动真格做好预期管理，推动市场在波动中实现‘止跌企稳’”。

　　2025年楼市：从企稳到分化

　　中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？如果要用一个词来概括，您会用什么？

　　贾康：回顾即将过去的2025年，房地产市场走势可谓一波三折。年初时，市场相对平稳，体现着“止跌企稳”的迹象；但到了年中，出现了意料之外的下行；进入传统的“金九银十”，市场则呈现出显著的分化特征。

　　这种分化表现为，一方面，部分核心地段和优质项目依然畅销，甚至在一些城市仍出现了“好房子”的热购和开发商竞争中抬岀的“地王”；但另一方面，从统计层面看，全国商品房成交均价呈现下行趋势。至于网上有一些极端悲观的论调，这显然过分了，但下行压力确实存在，不容忽视。

　　中国房地产报：您怎么看待房地产市场出现的回调？

　　贾康：理解房地产市场的回调，要将其置于更广阔的宏观经济背景中审视。今年经济增速逐季放缓，一季度同比增长5.4%，二季度为5.2%，三季度进一步放缓至4.8%。尤其是三季度下行有所加快，这与房地产市场的走势存在内在关联。经济运行中存在明显的“温差”：宏观数据实现年度经济增长5%左右已无悬念，前沿领域也有亮点，但大量传统行业和企业仍感到困难重重。

　　这种“温差”传导到、也反映在房地产市场，直观表现就是分化加剧，尤其要警惕政策执行中可能出现的“合成谬误”——各部门出于规范目的出台的单项政策，方向看似正确，但若缺乏协调、叠加实施，可能在宏观层面产生非预期的负面效应。比如，针对电商平台所联系的7000多万商家营业数据的税收监管强化、对外卖行业拟推行“互联网十明厨亮灶”等规范措施，其初衷是好的，但微观上可能以增加企业成本形成紧缩效应，冲击市场情绪，若把握不好节奏和力度，最终可能影响整体经济氛围和企业信心，其中也包括房地产市场。因此，在中央着力扩大内需的总体方向下，必须更加注重政策一致性的协同与预期管理水平的提高。

　　要如实看到，中国经济依然具备坚实的成长性，工业化和城镇化相伴而行的推进纵深和潜力空间仍非常可观，虽然房地产市场上的供求关系已发生重大变化，在很多的场景中表现为买方市场为主了，但未来很长时间段内，房地产业作为国民经济支柱产业地位不会改变。这要求我们秉持长期主义视角，在行业波动中稳步推动市场实现“止跌企稳”。

　　虽然房地产“黄金时代”已然过去，市场整体进入买方主导阶段，但这并不意味着机会消失。在部分优质地段和项目中，结构性机遇依然突出，可称之为局部的“白银时代”。当前政策层面着力推动的“好房子”建设，正是对此机遇的积极回应。

　　即便未来行业整体进入增长更平稳的“青铜时代”，乃至“黑铁时代”，其作为经济支柱的支撑作用仍将延续。这一判断的根本依据在于，中国工业化与城镇化进程还远未结束，真实城镇化水平仍有显著提升空间，这将为房地产业提供长期基本面支撑。

　　楼市分化与不均衡：是挑战，也是潜力所在

　　中国房地产报：目前来看，房地产行业前行中存在的主要问题是什么？有何建议？

　　贾康：不能简单被中国人均住房面积数据所迷惑，关键要看到背后伴有深刻矛盾的不均衡。一端是大量社会成员“住有所居”的问题尚未很好解决，另一端是部分先富群体拥有多套住房导致空置率较高。这种分化与不均衡正是当前市场体现调整期特征的重要成因，但也意味着未来在满足各层次住房需求、促进共同富裕方面，仍有巨大的工作空间和发展潜力。

　　二手房价格下跌导致目前市场观望情绪较重，这是房地产市场“买涨不买跌”规律的正常体现。要实质性化解部分头部房企的债务风险，积极推动融资“白名单”制度落到实处，给予那些处于边缘的合规企业必要的政策支持，“拉一拉”帮助其渡过难关，这有助于修复市场信心。

　　商业银行在“贷款终身追责”的风控压力下，对房企融资偏谨慎完全可以理解，但政策层面需要更好地权衡和引导，避免一味从紧、宁严勿宽而形成“合成谬误”。

　　中国房地产报：从中央经济工作会议到全国住建工作会议，均提出要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等方面，您认为应该如何落地实施？

　　贾康：两次会议精神一脉相承，后者更侧重在业界的操作性落实，给出了更丰富的工作细则指导。因城施策，这是绝对正确的方向，绝不能“一刀切”。北京等地小幅放松房地产行政限购是正确的选择，风向标城市甚至可以考虑迈出更大步伐。

　　收购存量商品房用作保障房，是优化资源配置的好办法，关键在于有相关房源而适合此种操作的地方政府，在本辖区要真正推动“补砖头”变为“补人头”，这需要细致的工作和安排好财力保障，也是检验政策落实的试金石。

　　构建发展新模式，这与中央长期强调的“房地产业健康发展长效机制”内涵一致，是标本兼治的体系。治标要抓当下能做的事，治本则涉及住房双轨制与土地、金融、财税等更深层的基础性制度配套改革，需待时机成熟发力推进。

　　中国房地产报：对于房地产税改革，应该怎么看？

　　贾康：大方向正确，但当前并非推出的合适时机。现阶段要保持政策的一致性与稳定性，重点在于扩张和提振信心，凡是收缩性的政策措施，都要十分审慎。

　　风向标城市放松限购  步子可以再大些

　　中国房地产报：对于2026年房地产市场有什么预判？

　　贾康：我对中国房地产市场中长期发展保持“谨慎乐观”态度。

　　信心源于，中国仍处于城镇化深化而完成其快速发展阶段和工业化升级从中后期走向后期的过程中。常住人口城镇化率虽高，但户籍城镇化率还仅为48%，未来还有几亿农村人口陆续要迁徙到大中小城镇区域，已在城镇的近3亿农民工及其家属需要真正融入城市的基本公共服务均等化供给体系。全国700个左右大中小增长极区域城乡结合部的外推、基础设施的升级，伴随着各类房地产需求，这是一个不可逆转的进程。增长极区域的主导性表现及其辐射作用，将持续产生坚实的房地产业支撑。

　　2026年是“十五五”规划的开局之年，至关重要。宏观上已明确“双松”搭配（更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策），关键是要将中央的系列指导精神系统化地落实好，做成实事。

　　如果客观的成长性支撑与主观的改革创新与政策优化努力结合得好，2026年有望在今年“止跌企稳”的初步基础上消化回调因素，巩固态势，甚至迎来逐步的复苏。处理得好的话，2026年是很值得期待的。

　　中国房地产报：还需要做好哪些工作？

　　贾康：政策力度上可以再大些。比如一线城市等风向标城市，在减少行政限制上“步子可以再大一点”，直至使商品房轨道完全回归市场调节。

　　资金配套要跟上。比如，保障房“补人头”需要真金白银，可考虑与地方专项债、特别国债等资金工具协同，解决地方财力紧张问题。同时，落实好房地产融资“白名单”制度，引导金融机构对合规房企合理加大支持力度；还可酌情进一步降低房贷利率。

　　预期管理一定要跟进。各领域政策出台需加强协调，警惕“合成谬误”，切实改善社会心理预期。

　　当前，关键在于把握好政策节奏，确保政策的一致性。实际上，现在仍存在一些中央方针政策落实中的堵点，部分措施之间也缺乏协调，未能完全形成合力。要把政策真正落到实处，就必须着力消除这些不一致之处，坚持以系统观念推进工作，尤其对一些旨在加强规范化、但客观上可能产生收缩效应的政策，更应审时度势、精准把握力度与节奏，避免调整过激过快。

　　正如我之前提到的，市场上已经感受到一些压力，这类政策若叠加推出、衔接不畅，容易影响社会预期与整体信心，反而可能对经济恢复的宏观大局产生制约。因此，在强调规范的同时，必须高度关注其对市场氛围的综合影响，在动态中寻求最优平衡，循序渐进。