部门联合作战降房价 楼市调控第二波悄然到来

1：土地市场，政策收紧

　　国土部近日了新闻发布会，通报了国内囤地情况，揭开了开发商囤地的六大伎俩。并表示将采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

　　影响：

　　8月17日，房山长沟的两个地块再次“流标”，这是本月以来，北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。

　　新政前后，溢价率、楼面价两重天，下跌过6成，楼面价低于09年

　　北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示：截止8月17日，北京共出让土地为137块，其中新政以后出让70块，超过新政前平均水平，而楼面价则明显出现下调，其中总楼面价从6654元下调了58.3%，到新政以后的2778元每平米，住宅的楼面价也从新政前的12258元，下调到了新政以后的5113元每平米。

下调近6成

　　新政以后的楼面价仅为2778元每平米，甚至低于09年同期。

溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为23.2%。达到09年来的最低点。

　　8月开始明显的住宅土地放量，大部分为低价成交，可能对周围的商品房市场起到明显的拉低价格作用。

　　2：开发商利用预售款可能收紧

　　近日有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，核心内容是：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；

　　影响

　　开发商开发资金组成：自有资金、银行贷款、预售资金，收紧预收款管理相当于自有资金比例上涨超过10%。

　　09年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院于5月27日公布将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

　　1-7月，全市房地产开发企业项目本年到位资金2994.9亿元，比上年同期下降0.2%。其中，金融贷款707.8亿元，下降45.5%；自筹资金963.8亿元，增长1.2倍；定金及预收款771亿元，与上年同期持平。

　　从数据统计可以看出，因为今年特别是4月来的宏观调控政策频出，金融贷款在开发商开发资金中的比例已经明显下调，贷款占比前7月已经少于自筹及定金预售的占比。而定金及预售占开发商资金中的重要性逐渐加大。一旦收紧开发商的预收款，将相当于收紧开发商的自筹资金比例，在已经因为贷款收紧而增加了自筹资金比的开发商来说，预售款管理将提高自筹资金比10%以上，很可能导致开发商为了加快销售节奏，

　　3：二手房贷款继续收紧

　　自7月19日建委发布钥匙盘发放的通知后，据北京中原统计，截止8月18日，所有银行已经全部实施认房又认贷。

　　影响

　　房地产调控新政出台3个月后，北京市的个人住房贷款也连续3个月环比降幅超过40%。央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示，当月个人住房贷款环比大降93%。数据显示，7月份，北京市金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元，而在6月份此数据约为24亿元。

　　“涉房”贷款增量从首位退居第五

　　数据：7月份，北京市人民币贷款增加164.7亿元，前7月累计增加2234.1亿元，余额同比增速13.6%，比上月提高1.7个百分点，比上年同期下降12.5个百分点。

　　从新增贷款投向看，房地产业从以往的首位退居到第5位。7月份中资金融机构新增人民币贷款前5位的行业分别是：批发和零售业增加109.5亿元，交通运输、仓储和邮政业增加97亿元，水利、环境和公共设施管理业增加29.4亿元，租赁和商务服务业增加22.7亿元，房地产业增加10亿元。

　　北京中原认为，二套房贷款虽然是本次新政的主要措施，但是在新政执行前三个月大部分为部分执行，而本月开始全面执行认房又认贷，将使得调控更加收紧。对市场很可能出现更大的影响，楼市从量跌到价跌的趋势已经明确。