滕州城乡建设 聚焦“滕州住宅产业化”

    今年4月，国家住建部将滕州命名为“全国住宅性能认定试点城市”，成为全国第一个获此殊荣的县级市。

　　10月27日，我市作为全国唯一县级市代表，在全国住宅产业化工作座谈会上，介绍我市“加快住宅产业化发展，逐步提高住宅质量性能”的典型经验。

　　今年4月，国家住建部将滕州命名为“全国住宅性能认定试点城市”，成为全国第一个获此殊荣的县级市。

　　10月27日，我市作为全国唯一县级市代表，在全国住宅产业化工作座谈会上，介绍我市“加快住宅产业化发展，逐步提高住宅质量性能”的典型经验。

　　10月27日，我市房地产开发管理办公室受国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心之邀，参加了“全国住宅产业化工作座谈会”。

　　我市开发办周伟主任代表滕州市作为全国唯一县级市代表，做了题为“加快住宅产业化发展，逐步提高住宅质量性能”的经验交流发言。

　　我市在住宅性能认定和住宅产业化工作方面起步晚，进步快，结合实际，因势利导，大胆推进，致力于提高住宅质量和提升住宅品质。其经验做法得到了国家住房和城乡建设部住宅产业化中心领导的充分认可，也得到了全国各地同行的广泛赞誉。

　　房地产业成支柱产业

　　滕州房地产开发起步于80年代初，二十多年来，按照建设“特色鲜明、环境优美、秩序井然、适宜人居”的现代化城市总体目标，坚持社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，在市委市政府和市建设局的正确领导下，房地产开发从无到有，从弱到强，迅速发展成为滕州市的支柱产业。

　　房地产业蓬勃发展。目前，滕州共有房地产开发企业73家，从业管理人员5000余人。其中一级资质1家，二级2家，三级资质11家，四级资质19家。外资企业18家，占总量的25%，国有和集体制企业9家，占总量的12%。近两年有开发项目的50家，占68%。房地产行业队伍的不断壮大，对滕州房地产业的持续健康发展起到了重要保障作用。

　　房地产投资和开发面积持续增长。2009年，全年完成开发投资32亿元。2010年，计划完成开发投资47.7亿元。今年1-8月份全市房地产开发完成投资31.19亿元，同比增长70.25%，商品房施工面积494.41万平方米，同比增长121.23%；新开工面积299.1万平方米，同比增长264.8%；竣工面积66.98万平方米；预售面积44.37万平方米，1-8月份全市累计批准预售面积86.05万平方米，预售面积占可销售面积的32.6%；销售均价3960元/㎡，同比增长6.2%。房地产发展势头喜人。

　　住宅质量和住宅品质逐步提高。今年4月份，国家住建部将滕州命名为“全国住宅性能认定试点城市”，成为全国县级市第一个获此殊荣的城市。目前滕州已有2个项目通过国家AA级住宅性能认定预审，其中翔宇经典项目2#楼通过国家AAA级住宅性能认定预审，3个过百万平方米的房地产项目正在修改完善设计方案，积极审报国家AA级性能认定评审，1个项目正在积极创建国家康居示范工程，这即将填补鲁南地区的空白。
　　监管规范是永恒的主题

　　房地产业是国民经济的支柱性产业，关链性强，带动作用大，市委、市政府高度重视房地产业的健康发展，从项目审批、项目建设、商品房销售、信息化管理等方面多渠道入手，致力于规范监管程序，健全管理制度，促进房地产业健康发展，推动经济和社会全面发展。

　　积极开展住宅A级性能认定工作。今年以来，我市政府高度重视住宅性能认定工作，市开发管理办公室多次赴胶东先进地市学习先进经验、参加住宅产业化培训班，引导开发企业积极参加性能认定评审，夯实提高住宅品质的基础。8个月的时间取得了实质性进展，效果非常显著。2010年上半年，我市为此专门建章立制，出台了《关于开展国家A级住宅性能认定工作的通知》，建立健全了工作机制，明确了任务目标，鼓励新建房地产项目参加国家A级性能认定评审。

　　全面加快住宅产业化进程。我市已经意识到住宅产业化是新时期住宅发展的必然趋势，是发展循环经济的重要载体。为此，高度重视住宅产业化工作，6月份市政府出台了《滕州市人民政府办公室关于推进住宅产业化提高住宅品质的实施意见》和《滕州市人民政府办公室关于加快太阳能成套技术推广应用的实施意见》两个文件，确定了住宅产业化发展目标，明确规划三年时间全市住宅性能认定项目要达到新建项目总量的30%-50%。同时，在太阳能与建筑一体化应用方面，要求全市新建12层以下住宅，必须应用太阳能热水器， 12层以上住宅，太阳能热水器应用比例要达到总户数的50%以上。

　　严格小区配套建设及交付使用制度。上半年，我市出台了《关于进一步加强新建住宅及配套设施建设与交付使用的通知》，要求所有开发项目在建设住宅的同时，按要求配套建设相应的市政、公用和公共建筑设施。住宅竣工经验收和相应的配套设施建成经审核合格后，方可交付使用。进一步完善了小区基础配套，加强了配套管理，满足了居民需求，提升了小区档次。

　　全面加强房地产项目竣工综合验收和预销售管理。滕州市政府出台了《滕州市人民政府关于加强房地产开发项目竣工综合验收及预销售管理的通知》，对全市所有新建房地产开发项目实行强制综合验收，未经综合验收或验收不合格的，不准上房。否则，产权部门不予办理确权手续。同时加大预销售环节管理，严厉打击各种违规销售行为。在制度上进一步为规范开发企业依法建设和依法销售行为，确保小区基础设施完善、功能齐全、质量合格，保障购房人合法权益，维护房地产市场秩序提供了有力保障。

　　启动商品房预售资金监管工作。为确保开发项目的工程建设，督促开发项目兴建质量过关，配套齐全，如期交付，维护预售商品房交易双方的合法权益，市政府又制定了《滕州市商品房预售款监督管理暂行办法》，对商品房预售资金进行监督管理，要求所有房地产开发项目商品房预售款项存入指定帐户，实行专户管理，保障预售资金用于工程建设。

　　打造百年住宅

　　今后，我市商品住宅的发展，是向环保、低碳、环境、品位方向发展，打造百年住宅。今后开发企业的竞争，就是人才的竞争，就是住宅品质的竞争。因此，房地产开发管理部门和行业管理部门，有责任有义务尽快梳理和定位今后如何引导行业健康发展，如何培植企业做大做强，如何打造房地产开发建设的联合战舰，这既是发展思路，也是管理方向。

　　严格市场准入清出制度，提升开发建设水平。进一步完善各项房地产开发管理制度，全面加强市场监督管理。按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”原则，严格贯彻落实市政府“预售资金监管”、“强行综合验收”和“抬高预售门槛”的滕州严控文件，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、规模小、实力差、技术力量薄弱的小企业，达到房地产开发市场重新洗牌的目的，为提高开发企业整体建设水平，营造一个良好的发展环境。

　　招商吸引国内优秀房企来滕投资兴业。一是利用滕州宽松的经济投资环境吸引外商。外商只管投资建设，剩余的事由政府来办，使来滕投资的开发商安心、放心、宽心、舒心。二是积极主动上门拜访，邀请知名房企来滕实地考察。三是用大项目大品牌来引商。我市计划拿出一批位置好、环境好、十分具有潜力的项目吸引国内十强或二十强开发企业来滕投资建设。以大房企的大手笔建设高品质住宅的思路，带动滕州住宅品质整体再次提升，带动本土房企经营理念再提高、促进滕州房地产行业再发展。

　　加强资质管理，加大资质审查力度，严把资质关。同时尽快出台项目建设条件意见书制度，实行前置管理，在土地出让之前提出项目建设意见，设定开发资质等级条件，否则无资格参加土地招拍挂。筑巢引凤，培植出一批实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的优秀开发企业。

　　推行投资主体与开发主体分离制度。建议房地产开发项目必须由专业的开发企业承担，明确投资方只是项目的出资主体和收益主体，不得直接从事房地产开发。严格把握新建开发企业审批关和开发资质审批关，把只有资金而不懂规划又无技术力量的杂牌军拒之门外，从而避免鱼龙混杂、鱼目混珠现象，以净化、提升我市房地产市场，促进我市房地产市场健康发展。