滕州房企应关注："走出去"和"引进来"

　　今年3月底，华远地产董事长任志强等地产圈名人和万科、保利、富力等全国知名房企高管等在内的全国近200名房地产老板和房企高管前往位于美国费城的宾夕法尼亚大学沃顿商学院进行了为期一周的高级经理人全球课程学习。作为世界首屈一指的商学院，沃顿商学院为全球企业高管提供了一场场思想风暴。

　　再早些时候的2011年，已经60岁的中国房地产行业教父、万科董事长王石则选择去哈佛大学当清苦的“修道徒”，自己做早餐，步行上学，坐地铁出行，和十几岁的孩子一起学习语言。

　　作为济南乃至山东地产界的活跃分子，中国重型汽车集团房地产开发公司总经理杨斌先生，山东北大资源地产公司副总裁、北大时代项目总经理王焕新先生，山东火炬置业有限公司总经理周倩女士曾与任志强等一同赴美学习。在回国之后经过两个月的沉淀与融和，3位大咖日前在本报记者的力促下于济南小聚，分享美国之行的心得体会，畅谈房产行业的当下与未来。本期地产大咖谈就此为读者送上这场房企高管走出去之后带回来的思想盛宴。

　　作为“走出去”的一项重任，近距离观察一线国际经济形势、谙熟房地产行业当前所处的发展状态是应有之义。透过全球化的视角，各位对目前国内地产行业的现状和下一步走向肯定都有了深刻的思索和清晰的判断。

　　杨斌：中国的房地产行业一直处于“国际化”的大范围之内，但是相对还是比较落后，从行业开始就一直在不断的学习和借鉴国际成熟的行业成果和经验。举最简单的例子，花园洋房、别墅这些产品形式都是从国外引进的，经过本土化嫁接，慢慢形成有本土特色的产品。目前的国内地产行业还是需要不断的吸收国际先进经验，小到产品类型、产品品质，大到企业的管理模式都需要把成熟优秀的国际化经验更好的嫁接过来。周倩：的确如此。目前国内房地产行业正逐渐走出浮躁、暴利、无序竞争这些行业发展之初的必经阶段，开始在沉淀中趋于完善和成熟。毫无疑问，在接下来形成真正的“中国模式”将是有责任感的房企共同探索和努力追寻的方向。从中国房地产市场化最初沿袭的“香港模式”，到近十年来追逐的“美国模式”，无论发展过程中夹杂着怎样的负面因素，地产人努力向上的精神是不容忽视的。历经行业洗牌后，越来越多的地产企业的高管甚至普通一线员工纷纷“走出去”，去学习，去探索，这种全行业“集体充电”的现状是积极的，带有正能量的，对整个行业升级与转型作用不可小觑。

　　王焕新：我国的地产行业起步还是相对较晚，无论从建筑技术含量还是企业管理水平与发达国家相比还是存在不小差距。目前的国内地产行业还是处于成长阶段，缺乏整体规划，最明显的特点就是区域发展不均衡，60%的力量集中在一线城市和沿海发达地区。而美国的住宅市场多集中在近郊，采用底层木结构的房屋建造理念，这种相对成熟的模式是服从于一个整体规划的。我相信，未来国内地产行业也会逐渐向整体规划均衡稳定的方向过渡。

　　放在全球行业发展的视角下进行考量，在各位看来，目前国内房企有没有遇到发展瓶颈，这些瓶颈在其他国家是否曾经遇到或者已经有了成功的解决方案？

　　杨斌：如果说瓶颈，我认为目前国内房企面临的共同问题就是个性化不足，产品差异化不到位。虽然一直不断在讲创新，但市场的细分程度还是不够。前些年的发展基本就是一窝蜂，什么产品好卖就一窝蜂的去做，哪个地块热就不惜天价去扎堆，导致不能够根据市场真正的需求去做产品，还有一定的盲目性。这也就要求我们要研究市场最真实的需求，从理念到产品都要创新，创新必须是层出不穷，与时俱进。

　　周倩：对于杨总提到的国内房企个性化不足的问题我很有同感，我认为这从一定层面上反映了国内房企在专业性和前瞻性上还是有很多欠缺。解决这个问题，需要企业寻找适合自己的企业特质，开发适应市场需求同时又能形成自己企业长久标志性的产品。过去大家都在以美国“Pulte Homes ”为标杆企业，以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。现在的地产开发更加百花齐放，更加注重资本、品牌和服务，用成熟稳健的品牌、日臻完善的设计和快速复制的模式形成全国性覆盖。

　　王焕新：个性化缺失，本我缺失的确是影响国内房企长足发展的问题。举简单的例子来对比，国外的地产商和卖汽车的卖服装的没有什么本质区别，就是一个商品出售者，没有那么多的特殊色彩、神秘能量，社会各界更尊重更崇拜的是建筑设计师这类有专业技能和特长的行业从业者。这个本我缺失的过程是行业摸索前行的必然阶段，也是不能回避的。

　　目前国内房企也在积极努力的去吸收借鉴国外先进模式，从最初的借鉴欧式风格、英伦风情等简单的“表”，逐渐发展到吸收借鉴到内部空间、人性化理念等先进的“魂”，这也是需要整体规划来解决。

　　作为企业高管，“走出去”的目的便是为了“引进来”，您认为哪些房企经营理念或者发展模式是值得“引”到自己企业中来，并能指导行业的发展吗？

　　杨斌：目前国际上细分市场的个性化房企战略方向还是很多的，像科技城、生态城、养老地产等，都是根据实际购买需求特点经过反复论证后付诸实践的。这些经验我们都可以借鉴，房企所谓“拿来主义”就是要吸收国际先进的开发建筑理念，进行本土化嫁接，最终形成正确的经营理念和发展模式。总之，借鉴也好、吸收也罢，一定是来源于市场的真正需求，只有适应市场需求有自己个性特质的企业才能长久，行业也是同样道理。

　　周倩：无论是国外还是国内，优秀的地产企业有着共同的特质，一定是有高瞻远瞩的视角和可持续发展的企业战略。在学会洋为中用，跨界整合，不断创新的同时，注重全流程服务，真正做到“以人为本”。在“中国模式”探索过程中取得一定成功的全国性房企也有不少，万科地产是其中一个很好的榜样。

　　王焕新：最大程度进行资源整合也是房产经营理念中一个充分发挥个性化、形成独特企业经营模式的方式。眼光不仅局限于房产开发，还要充分整合教育资源、IT、医疗、金融等各个领域的内外部优质资源，对自建项目的社区生活品质进行全面提升。地产开发一定不仅仅是房子，提倡服务、关注民生、关注人本，这才是真正意义上的具有中国特色的城市运营模式。

　　中文全称：宾夕法尼亚大学沃顿商学院英文全称：Wharton　School　of　the　University　of　Pennsylvania 美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院位于费城，是世界首屈一指的商学院。创立于1881年，是美国第一所大学商学院，它是世界最顶尖的商业知识创新机构。学院不仅在培养未来的商界精英，还致力于为商界提供深入研究。

　　沃顿在商业实践的各个领域有着深远的影响，包括全球策略、金融、风险和保险、卫生保健、法律与道德、不动产和公共政策等。它的商业教育模式是在教学、研究、出版和服务中处处强调领导能力、企业家精神、创新能力。