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5年期LPR创纪录下调 百万房贷每月少还59元

2020/4/20 18:00:41 | 作者:滕州房产网 | 来源:北京商报 |

       来自央行官网4月20日公布的消息显示,4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,较此前的4.05%下调20个基点,5年期以上LPR为4.65%,较上次的4.75%调降10个基点。本次两种期限LPR的下调是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次。具体个人房贷会有多少变化?据北京商报记者测算,5年期以上LPR下调10基点后,以北京首套房商贷贷款100万元,期限25年为例,百万房贷利息总额较此前少还1.77万元,月供每月少还58.99元。

  从过去经验上看,“逆回购利率-MLF(中期借贷便利)利率-LPR”的同步调降,完成一次完整的降息过程。此前逆回购利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分别调降20个基点。4月20日,1年期LPR报价较上期下降20个基点,也符合市场预期。

  对于1年期LPR的同步调降,中国民生银行首席研究员温彬指出,这表明了从政策利率向贷款市场利率传导机制的畅通。这次LPR下调20个基点,是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次,有利于进一步降低实体经济融资成本。

  值得关注的是,4月20日公布的5年期以上LPR为4.65%,较上次的4.75%调降10个基点。因5年期以上贷款大部分是房贷,此次利率下调颇受市场关注。在分析人士看来,降息意味着金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济,但仅下调10个基点与1年期LPR下调幅度呈现出非对称下降也释放房地产调控不放松的信号。

  4月17日,中共中央政治局召开会议,会议作出“降准、降息”的明确表述并对接下来的货币政策定调。会议表示,稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

  另外,中共中央政治局会议提出“降息”的同时,还明确强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。”在分析人士看来,这表示,房地产要发挥稳定器作用。考虑到“房住不炒”的红线,预计不会对房地产进行大放水,但同时也要认识到我国各地的情形不一,需要因城施策。

  贷款百万月供少还59元

  根据央行此前公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着,最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。

  具体就北京而言,目前银行执行的是首套房商贷利率为LPR加55个基点,二套房商贷加105个基点。此次5年期以上LPR降息10个基点,具体到个人房贷会有哪些变化?

  据北京商报记者测算,以北京首套房商贷贷款100万,期限25年,还款方式为等额本息为例,5年期LPR下降10基点至4.65%后,商贷利率为5.2%,百万房贷利息总额为78.89万元,较此前的80.66万元少还1.77万元,每月应还5963.02元,月供较此前的6022.01元每月少还58.99元。

  而对于存量房贷而言,按照安排,2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期(一般为一年)和重定价日。

  假如A的重定价周期为1年,重定价日为5月1日(A已办理了转换),那么2020年5月1日-2021年4月31日,A的房贷将根据2020年4月LPR重新来计算利率,这一利率水平在这期间保持不变。在分析人士看来,目前LPR下行空间已打开,存量房贷利率下降趋势也可以期待。

  中原地产首席分析师张大伟指出,降息会导致资金成本降低,真实购房者的购房成本降低,有助于这部分群体入市。对于购房者来说,4月20日的降息只是开始。

  对于本次LPR下调对于楼市的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次下调刺激购房需求释放,近期各地预售证的发放节奏加快,银行贷款也比较积极,配合此次月供压力减少的效应,购房需求有望积极释放,进而带动市场成交量的上升。

  另外,严跃进还提出,需要注意一些潜在的风险。近期商业银行贷款相对积极,但更偏好投向房地产。容易出现一些小额贷款违规进入房地产,或者经营贷款违规进入房地产的现象,所以预计后续严查违规资金进入房地产成为可能。换而言之,近期购房者在获得此类低成本贷款的时候,一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%,已经属于比较低的水平,这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。

  降息、降准迎来政策兑现期

  3月下旬以来,央行货币政策进入了加大逆周期调节力度阶段,在中共中央政治局会议之后,降息、降准等政策工具有望迎来兑现期。

  温彬表示,下阶段降准和降息仍有空间和必要,随着通胀继续回落,政策利率还有进一步下调的空间,存款基准利率也需适时适度下调,带动LPR报价中银行点差部分收窄,继续释放LPR改革潜力,切实降低实体经济融资成本。

  中信证券首席FICC分析师明明认为,降息需要从政策利率、LPR和存款基准利率三个层面关注,三个层面的相互联系和制约是判断降息路径的重要依靠。中共中央政治局会议之后,根据过往的经验判断,政策利率可能率先迎来调降,OMO(公开市场操作)利率和1年期MLF利率可能在下个月之前出现10基点或以上的调降,预计反映在5月的LPR。考虑到近期政策利率的下调较快,且银行负债成本对于LPR的制约已经广泛讨论,下调存款基准利率的概率进一步增大。

       全年来看,中信证券研报进一步提出,中共中央政治局会议进一步明确了具体的政策工具,即“降准”和“降息”,预计2020年二季度和三季度分别降准50基点,预计到年底一年期LPR报价有望下调至3.6%-3.7%左右。

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